Hipoteka umowna – czym właściwie jest?

Zobacz też: Jak obliczyć zdolność kredytową pod kredyt hipoteczny?

Hipoteka umowna – co warto wiedzieć

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe. Jest jednym z głównych zabezpieczeń wierzytelności – jej ustanowienie chroni wykonanie zobowiązania, np. spłatę kredytu mieszkaniowego. W takim przypadku mówimy o hipotece umownej, która wiąże się z przepisaniem prawa do danej nieruchomości na wybrany podmiot – najczęściej bank – lub osobę trzecią.

Hipoteka umowna – co to jest w praktyce i jakie ma znaczenie przy zaciąganiu zobowiązania w banku na zakup mieszkania lub domu? W pewnym stopniu gwarantuje ona kredytodawcy zwrot pożyczonych funduszy. Kredyty hipoteczne zazwyczaj opiewają na bardzo duże kwoty – rzędu kilkuset tysięcy złotych. Dlatego banki wymagają od kredytobiorców odpowiednich zabezpieczeń.

Hipoteka umowa wiąże się z podpisaniem umowy kredytowej z bankiem. Jej ustanowienie powinno być potwierdzone w formie pisemnej – w akcie notarialnym lub w umowie zawierającej oświadczenie właściciela danej nieruchomości. Jeśli chodzi o wygaśniecie hipoteki, to następuje ono w momencie spłaty zobowiązania. Warto podkreślić, że nie jest to jednoznaczne z wykreśleniem hipoteki z księgi wieczystej. Aby było to możliwe, konieczne jest złożenie odpowiedniego wniosku w sądzie rejonowym właściwym dla danej nieruchomości i przedstawienie dokumentów potwierdzających zniesienie zabezpieczenia.

Hipoteka umowna i jej rodzaje

 Występuje ona w kilku postaciach. Najczęściej wymienia się z nich takie jak:

• hipoteka umowna zwykła – powstaje, gdy właściciel nieruchomości złoży, w formie aktu notarialnego, dobrowolne oświadczenie o ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego. Warto podkreślić, że jest to działanie niezbędne przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego;
• hipoteka przymusowa – przeciwieństwo hipoteki umownej zwykłej (jest ustanawiana bez zgody właściciela nieruchomości). W tym przypadku zabezpieczenie powstaje w skutek odgórnej decyzji odpowiedniego organu, najczęściej sądu;
• hipoteka umowna kaucyjna – zniesiona w 2011 roku. Stanowiła zabezpieczenie wierzytelności o nieokreślonej dokładnie wysokości. Wskazywana była tylko górna granica – do jakiej kwoty można z niej egzekwować należności. Co ciekawe, nadal można się z nią spotkać – hipoteki umowne kaucyjne, które zostały ustanowione przed 2011 rokiem, są ważne do czasu uregulowania długów;
• hipoteka łączna – w jej przypadku zabezpieczenie obejmuje kilka nieruchomości. Wierzyciel, w razie wyzwań ze spłatą kredytu, może wybrać z której z nich chce w pierwszej kolejności wyegzekwować spłatę należności.

Szczegółowe regulacje dotyczące hipoteki umownej można znaleźć w ustawie z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Jeśli jednak nie chcesz przeglądać przepisów i zastanawiać się nad ich interpretacją, skorzystaj ze specjalistycznej pomocy. Umów się na spotkanie z ekspertem mFinanse, który przybliży Ci zarówno praktyczne aspekty ustanawiania hipoteki, jak i wyjaśni, jak przebiega cały proces ubiegania się o wsparcie banku na zakup wymarzonej nieruchomości.

Zobacz też: Kalkulator kredytu hipotecznego – czyli symulacja w kilka minut

FAQ – często zadawane pytania

Co to jest hipoteka umowna?

Hipoteka umowna to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane jako zabezpieczenie wierzytelności, najczęściej przy kredycie hipotecznym; daje wierzycielowi (zwykle bankowi) prawo do zaspokojenia z nieruchomości, jeśli dłużnik nie spłaci zobowiązania.

Jak ustanawia się oraz kiedy wygasa hipoteka umowna?

Hipotekę umowną ustanawia się zwykle w związku z umową kredytową i musi być potwierdzona na piśmie, najczęściej w akcie notarialnym lub w umowie zawierającej oświadczenie właściciela; hipoteka umowna wygasa w momencie spłaty zobowiązania, jednak wykreślenie z księgi wieczystej wymaga złożenia wniosku w sądzie rejonowym oraz przedstawienia dokumentów potwierdzających zniesienie zabezpieczenia.

Jakie są rodzaje hipoteki i czym się różnią?

Rodzaje hipoteki obejmują: hipotekę umowną zwykłą (dobrowolne oświadczenie właściciela, powszechna przy kredytach mieszkaniowych), hipotekę przymusową (ustanawiana bez zgody właściciela na podstawie decyzji organu, np. sądu), hipotekę umowną kaucyjną (zniesioną w 2011 r., ale nadal obowiązującą dla ustanowionych wcześniej zabezpieczeń, ograniczała się do górnej granicy kwoty) oraz hipotekę łączną (obejmującą kilka nieruchomości, z których wierzyciel może wybierać przy egzekucji).

Dlaczego banki wymagają ustanowienia hipoteki umownej przy kredycie hipotecznym?

Banki wymagają ustanowienia hipoteki umownej przy kredycie hipotecznym, ponieważ hipoteka umowna stanowi główne zabezpieczenie wierzytelności i częściowo gwarantuje zwrot pożyczonych dużych kwot (np. kilkuset tysięcy złotych) w przypadku braku spłaty zobowiązania.