Refinansowanie kredytu a nadpłata zobowiązania — czym się różnią?

Do celu, jakim jest obniżenie raty kredytu hipotecznego, prowadzi wiele dróg. W poniższym tekście przyjrzymy się dwóm z nich: refinansowaniu i nadpłacie. Sprawdzimy, ile kosztują formalności po drodze i w jakich sytuacjach najlepiej wybrać skrót w postaci nadpłaty, a kiedy opłaca się wyruszyć w dłuższą podróż ku refinansowaniu.

Refinansowanie i nadpłata — podstawowe różnice

Refinansowanie kredytu hipotecznego to nic innego jak przeniesienie zobowiązania do innego banku. Oczywiście „przeniesienie” nie oznacza zabrania teczki z dokumentami i zaniesienia jej do innej instytucji. Refinansowanie wymaga przejścia przez cały proces ubiegania się o kredyt hipoteczny od zera — od ponownej oceny zdolności kredytowej i aktualnej wyceny nieruchomości, przez kompletowanie zaświadczeń o dochodach, aż po wpis do księgi wieczystej nowej hipoteki i wykreślenie starej. Celem tego działania jest uzyskanie korzystniejszych warunków kredytu takich jak niższa marża, atrakcyjniejsze oprocentowanie lub wydłużenie okresu spłaty, które prowadzą do obniżenia miesięcznej raty i całkowitego kosztu kredytu. Efektem jest z kolei nowa umowa kredytowa w innej instytucji finansowej niż dotychczasowa.

Nadpłata kredytu hipotecznego w porównaniu z refinansowaniem wydaje się drogą na skróty, która również prowadzi do obniżenia raty lub skrócenia okresu kredytowania. Nie wymaga ona tylu formalności, zmiany banku, nowej umowy ani wizyt u notariusza. W praktyce sprowadza się do złożenia krótkiej dyspozycji i przelania dodatkowej kwoty kapitału na rachunek kredytowy. Po prostu musisz poinformować bank, że wpłacisz więcej niż zakłada harmonogram spłat. Owa „górka” zmniejszy kwotę, od której naliczane są odsetki, przez co koszt kredytu zmaleje.

Ile kosztuje refinansowanie, a ile nadpłata kredytu?

Lista opłat podczas refinansowania jest długa i analogiczna do tej, jaką ponosi się przy zaciąganiu pierwszego kredytu. Jest na niej m.in. prowizja za udzielenie finansowania, opłata za wycenę nieruchomości, opłaty sądowe, ubezpieczenia. Dodatkowo naliczona może być też prowizja za wcześniejszą spłatę starego zobowiązania. Zwykle dotyczy ona kredytów zaciągniętych krócej niż 36 miesięcy^[i] przed refinansowaniem. Łącznie opłaty wynoszą od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Kalkulując opłacalność refinansowania, należy wziąć je pod uwagę i odjąć od sumy oszczędności wynikających z niższej raty. To pozwoli zorientować się, po ilu miesiącach refinansowanie zwróci się i zacznie odciążać budżet.

Jeśli mowa o kosztach, nadpłata kredytu hipotecznego ponownie jawi się jako ta mniej wyboista droga. Zwykle nie wymaga ona żadnych dodatkowych opłat, a jedynie wolnych środków. Wyjątkiem są nadpłaty dokonywane przez pierwsze 36 miesięcy trwania umowy kredytowej — zgodnie z art. 40 Ustawy o kredycie hipotecznym^[ii] w przypadku kredytu o zmiennym oprocentowaniu bank może nałożyć taką opłatę, ale nie może być ona większa niż suma odsetek naliczonych przez rok od spłaty lub 3% spłaconej kwoty kredytu hipotecznego. Przypadek kredytów ze stałą stopą oprocentowania opisuje art. 41 tejże ustawy, który informuje, że w danym okresie nie stosuje się przepisów o odsetkach maksymalnych, ale kredytodawca musi przestrzegać tych przepisów przy ustalaniu wysokości odsetek i zawieraniu umowy o kredyt hipoteczny.

Warto też widzieć, że nadpłaty mogą być regularne, jednorazowe lub sporadyczne — to kredytobiorca decyduje jak często i jakimi kwotami chce nadpłacać kredyt.

Dla kogo nadpłata, a komu opłaca się refinansowanie?

Zarówno nadpłata, jak i refinansowanie mogą zmniejszyć ratę kredytu. Nie są to jednak rozwiązania tożsame i podczas gdy dla jednego kredytobiorcy lepsza będzie pierwsza opcja, innemu więcej oszczędności przyniesie druga. Nadpłata będzie idealnym wyborem dla osób posiadających dodatkowe wolne środki, chcących szybko i bez komplikacji zmniejszyć zadłużenie. Trzeba jednak uważać, aby na nadpłatę nie poświęcić całej posiadanej poduszki finansowej — zabezpieczenie pewnej puli oszczędności powinno zawsze pozostać na wypadek nieprzewidzianych sytuacji (utraty pracy, choroby, poważnej awarii w domu itd.). Nadpłaty należy więc tak planować, aby nie nadwyrężać domowego budżetu. Dobrze jest też zastanowić się, czy możliwe jest dokonywanie ich regularnie.

Refinansowanie jest bardziej odpowiednie dla kredytobiorców chcących obniżyć ratę, ale nie dysponujących nadwyżkami finansowymi. Z kolei mając zapas gotówki sprawdzi się ono szczególnie, gdy:

• inne banki oferują kredyty na zdecydowanie korzystniejszych warunkach niż Twoja obecna umowa^[iii],
• masz przed sobą jeszcze długi okres spłaty,
• chcesz połączyć refinansowanie z innymi zmianami, np. wydłużeniem lub skróceniem okresu kredytowania,
• zależy ci na zmianie rodzaju oprocentowania (w świetle Rekomendacji KNF w sprawie refinansowania kredytów na stałej stopie możesz zmienić formułę oprocentowania ze zmiennego na stałe),
• od momentu zaciągnięcia pierwszego kredytu Twoja sytuacja z finansowa poprawiła się, dzięki czemu masz większą szansę na uzyskanie lepszej oferty kredytowej (np. z niższą marżą).

W przypadku refinansowania trzeba też mieć na uwadze, że bank może nie udzielić go wnioskodawcy, jeśli np. uzna, że jego zdolność kredytowa jest niewystarczająca^[iv]. Dobrze jest więc zacząć przygotowania do tego procesu od skorzystania z kalkulatora zdolności kredytowej. Pozwoli on zorientować się, jakiej wysokości finansowanie jest w zasięgu Twoich możliwości finansowych.

FAQ — refinansowanie kredytu a nadpłata zobowiązania

Czy zmiana warunków kredytu hipotecznego zawsze wymaga refinansowania?

Nie zawsze, aby zmienić warunki kredytu hipotecznego, konieczne jest przenoszenie go do innego banku. Wydłużenie okresu spłaty czy drobne korekty warunków mogą być wprowadzone aneksem do obowiązującej umowy. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule „Zmiana warunków kredytu hipotecznego. Jak to zrobić?”.

Czy po nadpłacie kredytu trzeba podpisać nowy harmonogram spłat?

Nie, bank automatycznie przeliczy wysokość kolejnych rat i wygeneruje nowy harmonogram spłat, który zostanie Ci dostarczony. Twój podpis pod nim nie jest wymagany.

Czy bank może odmówić refinansowania kredytu hipotecznego?

Tak, bank może odrzucić wniosek o refinansowanie kredytu, jeśli uzna, że udzielenie zobowiązania wiąże się ze zbyt dużym ryzykiem kredytowym. Aby nie dopuścić do takiej sytuacji, najlepiej przed złożeniem wniosku skonsultować się z ekspertem mFinanse, który przeanalizuje Twoją aktualną sytuację finansową, oceni zdolność kredytową oraz pomoże wybrać ofertę, przy której prawdopodobieństwo odrzucenia wniosku będzie najniższe.

Źródło: 

^[i] Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – wyjaśniamy, źródło online: https://mfinanse.pl/blog/wczesniejsza-splata-kredytu-hipotecznego/, dostęp: 10 czerwca 2025 r.

^[ii] Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 września 2022 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, źródło online: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20220002245, dostęp: 10 czerwca 2025 r.

^[iii] Oferty możesz sprawdzić w rankingu kredytów hipotecznych, źródło online: https://mfinanse.pl/ranking-kredytow-hipotecznych/

^[iv] Co oznacza odmowa kredytu?, źródło online: https://mfinanse.pl/blog/co-oznacza-odmowa-kredytu/, dostęp: 10 czerwca 2025 r.