Jakie koszty musisz ponieść, przenosząc kredyt hipoteczny do innego banku? Lista opłat podczas refinansowania

Rosnące stopy procentowe sprawiają, że coraz więcej osób interesuje refinansowanie kredytu. To usługa, dzięki której możliwe jest obniżenie wysokości comiesięcznych rat, oczywiście pod warunkiem znalezienia instytucji, która zaoferuje lepsze warunki. Przeniesienie kredytu polega na całkowitej spłacie dotychczasowego zobowiązania przez inny bank. Tym samym kredytobiorca otrzymuje nowy kredyt oraz nowe jego warunki – może zmienić się wysokość oprocentowania czy prowizji. Co istotne, przy przenoszeniu kredytu pojawiają się koszty, zwykle jednorazowe, konieczne do pokrycia przed jego uzyskaniem. Ile może zatem kosztować refinansowanie kredytu hipotecznego? Odpowiadamy!

Przeniesienie kredytu – czy to się opłaca?

Przed zdecydowaniem się na przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku, trzeba się upewnić czy takie rozwiązanie na pewno będzie najlepszym w danej sytuacji. Istnieją bowiem alternatywy w postaci renegocjacji warunków kredytu u obecnego kredytodawcy (np. zmianą oprocentowania na stałe) lub jego konsolidacją z dobraniem dodatkowej gotówki.

Trzeba mieć też pewność, że zdolność kredytowa klienta nie pogorszyła się od czasu uzyskania tego pierwszego zobowiązania, np. na skutek nieterminowego spłacania rat lub dopisania do jednego z rejestrów dłużników. W przypadku tej drugiej sytuacji można się spodziewać wręcz odmowy refinansowania kredytu, a w pierwszej – o ile decyzja będzie pozytywna – mniej atrakcyjnych warunków.

Należy przy tym pamiętać, że sama wysokość pożyczonej kwoty będzie taka sama, a pieniądze nie zostaną wypłacone na konto klienta tylko przekazane bezpośrednio na poczet poprzedniego zobowiązania. Niezmienna pozostaje również forma zabezpieczenia kredytu, czyli w przypadku hipotecznego refinansowanie także będzie „ciążyło” na nieruchomości w formie hipoteki.

Weryfikując same warunki nowej oferty, trzeba wziąć pod uwagę:

• wysokość rat,
• liczbę rat,
• rodzaj rat – stałe, rosnące albo malejące,
• ostateczny termin spłaty,
• możliwość zmiany liczby kredytobiorców,
• jednorazowe koszty przy przenoszeniu kredytu

Refinansowanie kredytu hipotecznego może wymagać pokrycia łącznie około 500-1500 zł jednorazowych kosztów dodatkowych. Nie wliczamy tutaj opłat doliczanych do raty kredytu, takich jak ubezpieczenie pomostowe, majątkowe i na życie oraz kosztów uzależnionych od wysokości kredytu, takich jak opłata za jego wcześniejszą spłatę.

Koszty przy przenoszeniu kredytu

Wartość opłat dodatkowych będzie zależna od warunków określonych przez daną instytucję, określają ją bowiem wewnętrzne procedury banku. Przeniesienie kredytu może się wiązać z następującymi kosztami:

Koszt operatu rzeczoznawcy

Operat rzeczoznawcy to profesjonalna wycena nieruchomości (nazywana również operatem szacunkowym). Jest wykonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, czyli specjalizującego się konkretnie w wycenie wartości budynków oraz lokali, a także działek. Po wykonaniu operatu właściciel nieruchomości otrzymuje oficjalny dokument potwierdzający jej wartość.

Taką wycenę trzeba przedstawić już podczas starania się o kredyt hipoteczny, co jednak nie oznacza, że z tego samego dokumentu będzie można skorzystać podczas przenoszenia kredytu, w trakcie którego również jest wymagany. Wszystko zależy od tego, ile czasu minęło od ostatniego operatu rzeczoznawcy, nieruchomość mogła bowiem stracić lub zyskać na wartości. Koszt wyceny to od 300 zł do ponad 1000 zł, zależnie od wielkości obiektu – najtańsza dotyczy zwykle mieszkań, a najdroższa np. budynków rolnych.

Koszty oświadczenia właścicieli nieruchomości i wpisu do księgi

Oświadczenie właścicieli nieruchomości to dokument, na którym zainteresowani ustanawiają hipotekę na rzecz banku. W przypadku refinansowania kredytu mowa o przeniesieniu hipoteki. Takowe oświadczenie woli składa się w formie aktu notarialnego w dwóch egzemplarzach, co wymaga wniesienia odpowiedniej opłaty. Należy do niego dołączyć między innymi potwierdzenie wniesienia opłaty za wniosek o wpisanie hipoteki do ksiąg wieczystych, która wynosi 200 zł. Dochodzą również koszty notarialne w wysokości ok. 80 zł.

Koszty ubezpieczenia

Część banków wymaga zawarcia umowy ubezpieczenia na życie oraz majątkowego, a także ubezpieczenia samego kredytu. Jeżeli nie było takiej konieczności w przypadku instytucji finansowej, która udzieliła pierwszego kredytu, to ta oferująca jego refinansowanie może już wymagać ubezpieczenia. Koszt takiej polisy to średnio od 60 do 100 zł miesięcznie, przy czym cena jest uzależniona od wielu czynników, takich jak wartość nieruchomości, liczba osób ubezpieczonych czy ich wiek oraz stan zdrowia. Opłata jest doliczana do comiesięcznej raty kredytu.

Dodatkowo, pod sam koniec procesu refinansowania kredytu, dochodzi jeszcze ubezpieczenie pomostowe będące czasowym podwyższeniem oprocentowania. To zabezpieczenie banku, które zostaje ustanowione przed dokonaniem wpisu hipoteki do księgi wieczystej, gdy ten jest już zobowiązany do spłaty przenoszonego zobowiązania. Dzięki niemu bank jest chroniony finansowo na wypadek niewypłacalności klienta, gdy nie ma jeszcze zabezpieczenia w postaci nieruchomości.

W zdecydowanej większości banków ubezpieczenie pomostowe jest wymagane, ale obowiązuje tylko do momentu dokonania wpisu do księgi wieczystej. Ubezpieczenie to wynosi od 0,05% (ING Bank Śląski) do 2,5% (Alior Bank), w zależności od banku i podnosi wysokość raty miesięcznej, a po zakończeniu okresu jego obowiązywania podlega zwrotowi. Należy jednak pamiętać, że zwrot łącznej kwoty wpłaconej na poczet ubezpieczenia pomostowego następuje nie z automatu, a po złożeniu przez klienta odpowiedniego wniosku.

Prowizja za nadpłatę kredytu

Niektóre banki pobierają opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. To tak zwana prowizja za nadpłatę kredytu, która wynika z tego, że spłata zobowiązania przed terminem, może pozbawić kredytodawcę części jego zarobku związanego z odsetkami. Co istotne, w przypadku kredytów ze zmienną stopą procentową, bank nie może pobierać tej opłaty po 3 latach terminowego spłacania rat. Niestety nie dotyczy to osób, które zawarły kredyt ze stałą stopą procentową oraz spłacających raty nieregularnie lub mających kredyt ze zmienną stopą krócej niż 3 lata.

Taka prowizja może wynosić maksymalnie 3% całkowitej kwoty kredytu, większość banków stosuje jednak 1,5% lub 2%, a spora część w ogóle jej nie pobiera. Przyjmując jednak najwyższą stawkę, czyli 3%, przy przykładowym kredycie hipotecznym na 200 tysięcy zł, wysokość takiej prowizji sięgałaby 6 tysięcy zł.

Koszty wystawienia salda obecnego kredytu

Część banków wymaga również opłaty za wystawienie dokumentu wskazującego saldo kredytu. W większości przypadków można uzyskać go za darmo, jednak niektóre instytucje będą oczekiwały zapłacenia kilkudziesięciu złotych – dla przykładu Bank Pekao S.A. wymaga opłaty w wysokości 30 zł. Taki dokument uzyskuje się oczywiście od instytucji finansowej, z której przenosi się kredyt.

Koszty zaświadczenia o spłacie kredytu

Po wybraniu banku, do którego nastąpi przeniesienie kredytu, podpisaniu umowy i uruchomieniu całej procedury, trzeba uzyskać dodatkowo zaświadczenie o spłacie zobowiązania z poprzedniego banku. Mowa o spłacie, której dokonuje druga instytucja w ramach refinansowania kredytu. Niektóre banki będą wymagały wniesienia opłaty za wydanie takiego dokumentu, przy czym wynosi ona od 50 do 200 zł, w zależności od instytucji.

Przeniesienie kredytu z doradcą

Liczba czynników, które należy wziąć pod uwagę przy przeglądaniu ofert refinansowania kredytu, jest tak duża, że warto w tej kwestii zasięgnąć porady doradcy. Eksperci mFinanse służą pomocą; wystarczy wyszukać na naszej stronie najbliższego eksperta, by umówić się na rozmowę. Nasi doradcy zajmują się klientami na każdym etapie zaciągania lub przenoszenia kredytu. Pełnią profesjonalne doradztwo między innymi w zakresie weryfikacji propozycji poszczególnych banków oraz wyłonienia tej najbardziej atrakcyjnej finansowo dla konkretnej osoby. Sprawdzą również, czy refinansowanie na pewno będzie opłacalne, czy może jednak lepiej sprawdzi się alternatywne rozwiązanie, takie jak renegocjacja umowy lub kredyt konsolidacyjny.

Opracowanie merytoryczne: Tomasz Bojakowski – ekspert finansowy mFinanse