Kredyt na 20 czy 30 lat?

Po co wydłużać okres kredytowania? Przecież im szybciej spłacisz zobowiązanie, tym mniej będzie Cię ono kosztowało. Analogicznie: po co na szczyt iść trawersującym szlakiem, skoro szybciej wspiąć się po stromym zboczu? Owszem, ale trzeba mieć do tego odpowiednie umiejętności, sprzęt i zapas energii, inaczej łatwo o potknięcie. Tak samo jest z kredytem — wybór między hipoteką na 20 czy 30 lat nie jest oczywisty. Za chwilę dowiesz się dlaczego.

Jaki okres kredytowania jest najlepszy?

Na pytanie o to, na ile lat najlepiej wziąć kredyt hipoteczny, nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Źle dobrany kredyt — a więc taki, którego czas spłaty nie jest adekwatny do możliwości finansowych kredytobiorcy — może być kotwicą dla budżetu domowego oraz źródłem stresu i problemów. Prawdopodobnie będzie on kosztował znacznie więcej niż wynikałoby to z szacunków. Dlaczego?

Załóżmy, że na spłatę raty możesz przeznaczyć miesięcznie 3 tys. zł. Jest to absolutne maksimum, powyżej którego Twój budżet domowy przestanie się spinać. Resztę pensji przeznaczasz bowiem na opłaty za mieszkanie, rachunki za telefon, telewizję, ratę kredytu samochodowego, jedzenie, czesne za szkołę dziecka itd. Decydujesz się na krótszy okres kredytowania, bo chociaż rata wynosi 3 tys. zł, to kusi Cię niższy koszt całkowity zobowiązania.

Ale nagle samochód się psuje, rachunek za ogrzewanie przychodzi wyższy niż zwykle, a do tego podnieśli czesne w szkole. Co robisz? Bierzesz kolejny kredyt na spłatę piętrzących się zobowiązań? Ograniczasz wydatki i obniżasz dotychczasowy standard życia? To właśnie w takich sytuacjach okazuje się, że krótszy kredyt, choć tańszy na papierze, w praktyce może kosztować krocie.

Najlepszy okres kredytowania to zatem taki, który pozwala zachować równowagę między wysokością raty a bezpieczeństwem finansowym. Dający przestrzeń na terminowe regulowanie rat, ale też płynne przechodzenie przez ewentualne trudności finansowe oraz odkładanie na poduszkę finansową.

Kredyt hipoteczny na 20 czy 30 lat? Kalkulacje

Przyjrzyjmy się, ile wyniesie koszt całkowity kredytu rozłożonego na 20 i 30 lat. Do wyliczeń^[i] użyto kalkulatora kredytu hipotecznego ze strony mFinanse. Kalkulator pozwala w szybki sposób porównać różne warianty finansowania w kilku bankach. Wystarczy wpisać wartość nieruchomości, kwotę kredytu oraz preferowany okres kredytowania. W przypadku poniższych wyliczeń przyjęto, że wartość nieruchomości to 600 tys. zł, a kwota kredytu wynosi 450 tys. zł.

Warto też sprawdzić aktualny ranking kredytów hipotecznych, który pokazuje najnowsze oferty dostępne na rynku.

Symulacja kredytu hipotecznego na 20 lat zakładające min. 10% wkładu własnego:

Symulacja kredytu hipotecznego na 30 lat zakładające min. 10% wkładu własnego:

Dane z dnia: 02.09.2025 r. Powyższe wyliczenia oraz parametry mogą się różnić od ostatecznej decyzji banku, tym samym nie stanowią oferty w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964)

Zauważ, że kredyt na 30 lat jest o ponad 230 tys. zł droższy niż kredyt wzięty na 10 lat mniej. Jest to bowiem 10 lat więcej płacenia odsetek, które przy każdej racie sukcesywnie powiększają całkowity koszt zobowiązania (uwaga: pożyczanie pieniędzy kosztuje!).

Z drugiej strony każda pojedyncza rata kredytu na 30 lat jest o ponad 500 zł tańsza niż analogicznego zobowiązania rozłożonego na 20 lat.

Czy opłaca się nadpłacać kredyt hipoteczny?

Złotym środkiem pomiędzy długim i drogim kredytem hipotecznym a zobowiązaniem krótszym, ale z wysoką pojedynczą ratą, są nadpłaty.

Jeśli rata kredytu na 20 lat miała wynosić ok. 3,2 tys. zł, to celowo wydłużając ten okres do 30 lat, możesz płacić 2,7 tys. zł miesięcznie, a każdą nadwyżkę — 500 zł — przeznaczać na nadpłatę kredytu. Dzięki temu zyskasz bezpieczny margines w domowym budżecie, możliwość zbudowania poduszki finansowej, a do tego spokój, bo w razie nieplanowanych wydatków możesz chwilowo przerwać nadpłacanie zobowiązania.

Jeśli jednak uda Ci się co miesiąc nadpłacać kredyt o wspomnianą różnicę między ratami, a jako skutek nadpłaty zadeklarujesz skrócenie okresu kredytowania — w praktyce spłacisz kredyt prawie tak szybko, jak przy wariancie 20-letnim. Suma odsetek także będzie zbliżona do tej, jaką zapłaciłbyś przy krótszym kredycie. Cały czas zachowujesz jednak większe bezpieczeństwo finansowe.

FAQ — kredyt na 20 czy 30 lat? Najważniejsze pytania

Czy bank pozwoli mi nadpłacać kredyt hipoteczny?

Możliwość nadpłacania kredytu hipotecznego nie wynika z dobrej woli banku, ale z art. 38.1 Ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami^[ii]: „Konsument ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny”. Weź jednak pod uwagę, że banki w określonych w umowie sytuacjach mogą pobierać opłaty za nadpłacanie zobowiązania.

Jak najkorzystniej nadpłacać kredyt hipoteczny?

Zwykle nadpłaty są opłacalne, nawet jeśli dokonuje się ich małymi kwotami. Istotne jest jednak, aby robić to regularnie. O innych strategiach warto porozmawiać z ekspertem kredytowym mFinanse. Przykładowo można zapytać o to, czy opłaca się robić nadpłaty przy ratach malejących.

Czy nadpłacając kredyt, spłaca się tylko kapitał?

Niekoniecznie, wszystko zależy, w którym momencie zostanie zrobiona nadpłata. Jeżeli w okresie miesiąca gdzie już są naliczone odsetki w danym miesiącu to część pójdzie na odsetki.

^[i] Dane z dnia: 02.09.2025 r. Powyższe wyliczenia oraz parametry mogą się różnić od ostatecznej decyzji banku, tym samym nie stanowią oferty w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93, z późniejszymi zmianami).

^[ii] Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, źródło online: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20170000819/T/D20170819L.pdf, dostęp: 2 września 2025 r.