Jak sprzedać dom z kredytem?

Jesteś właścicielem mieszkania kupionego m.in. dzięki środkom z kredytu hipotecznego, ale z różnych względów chcesz je sprzedać? Wbrew pozorom jest to możliwe, a formalności z tym związane nie powinny stanowić dla Ciebie większego problemu. Jak mądrze podejść do tego tematu i sprzedać dom z kredytem hipotecznym?

Czy można sprzedać nieruchomość z kredytem?

Sprzedaż domu z kredytem jest najbardziej możliwa zwłaszcza, że właścicielem takiej nieruchomości jest kredytobiorca, który może samodzielnie i swobodnie nią dysponować. Pewnym ograniczeniem może być jednak wpis w księdze wieczystej w dziale IV, zgodnie z którym bank jest wierzycielem hipotecznym, a nieruchomość stanowi formalne zabezpieczenie kredytu. Oznacza to, że jako właściciel mieszkania musisz poinformować bank o zamiarze sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką tak samo, jak przekazać informację o hipotece do potencjalnego zainteresowanego jej zakupem.

Konieczne będzie także zawarcie umowy przeniesienia własności u zaufanego notariusza. Jeśli kupujący potrzebuje czasu na wzięcie kredytu hipotecznego, wystarczy, że podpiszecie umowę przedwstępną, w której będzie ustalona cena sprzedaży mieszkania wraz z terminem zawarcia umowy przyrzeczonej (a więc tej właściwej, formalnie zamykającej cały proces).

Sprzedaż domu z kredytem – kiedy warto o tym pomyśleć?

Kiedy sprzedaż domu z kredytem jest rozwiązaniem, nad którym warto się zastanowić? Istnieje przynajmniej kilka sytuacji, w których taka opcja będzie korzystna dla kredytobiorcy wciąż spłacającego zobowiązanie w banku.

Przede wszystkim sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest korzystna, gdy możesz uzyskać za nią wyższą cenę niż tę, za którą nabyłeś nieruchomość. Pamiętaj jednak, że przy sprzedaży warto uwzględnić pewne dodatkowe elementy, jak choćby kwotę podatku, który będzie trzeba zapłacić czy ewentualne dodatkowe opłaty bankowe, które mogą wynikać np. z wcześniejszej spłaty kredytu.

Nad sprzedażą takiego domu warto zastanowić się także wtedy, kiedy np.:

• przeprowadzasz się do innego miasta,
• planujesz kupić inną nieruchomość (gotówką lub ponownie przy pomocy kredytu hipotecznego – wówczas skorzystaj z kalkulatora zdolności kredytowej, by poznać średnią zdolność w różnych bankach),
• jesteś w trudnej sytuacji ekonomicznej (rata kredytu oraz dodatkowe opłaty związane z eksploatacją nieruchomości są znacznym obciążeniem dla domowego budżetu).

Bez względu jednak na to, co sprawia, że zaczynasz zastanawiać się nad takim krokiem, środki uzyskane ze sprzedaży w pierwszej kolejności muszą być przekazane na spłatę kredytu hipotecznego oraz dodatkowych opłat bankowych – dopiero ewentualna nadwyżka trafi do Twojego portfela i może posłużyć Ci np. jako wkład własny do zakupu innej nieruchomości na kredyt. Uwaga: jeśli kupujący finansuje zakup mieszkania z kredytu hipotecznego, wtedy bank przeleje odpowiednią kwotę do Twojego banku (tym samym zamykając kredyt), a nadwyżkę przekaże do Ciebie. Jeśli jednak kupujący planuje nabyć nieruchomość za gotówkę, wówczas całość może przekazać Tobie, a następnie Ty musisz rozliczyć się ze swoim bankiem.

Jak sprzedać dom z kredytem – formalności

Co do zasady, sprzedaż mieszkania z kredytem wygląda bardzo podobnie, jak bez niego – nie obędzie się zatem np. bez umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego.

Planując sprzedać domu z kredytem, należy jednak pamiętać o dopełnieniu pewnych dodatkowych formalności, których nie ma przy sprzedaży nieruchomości bez kredytu. Przede wszystkim na dotychczasowym właścicielu mieszkania ciążyć będzie obowiązek rozliczenia się z bankiem kredytującym.  

• Zgłoś się do banku, w którym masz kredyt

Pierwszym krokiem, jaki należy zrobić to wizyta w banku, który udzielił kredytu hipotecznego. Następnie poproś go o zaświadczenie, na którym znajdą się m.in. takie informacje, jak: wysokość pozostałego do spłaty zadłużenia i ewentualnych kosztów dodatkowych (np. prowizja za wcześniejszą spłatę). W takim zaświadczeniu nie powinno zabraknąć również informacji o numerze konta bankowego, na który należy przelać środki do spłaty zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego wraz z opłatami dodatkowymi. Zdobądź także pisemną zgodę banku na wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie zobowiązania – promesa będzie mieć istotne znaczenie dla kupującego, który – co naturalne – chce nabyć nieruchomość bez jakichkolwiek obciążeń. Uwaga: promesa jest ważna 30 dni. W tym czasie obie strony transakcji powinny dopełnić wszystkich niezbędnych formalności.

• Wizyta u notariusza

Kiedy będziesz już w posiadaniu takiego zaświadczenia i znajdziesz osobę zainteresowaną zakupem mieszkania, musicie udać się do notariusza, by podpisać umowę. Co ważne, nie może w niej zabraknąć zapisu o tym, że środki ze sprzedaży w pierwszej kolejności zostaną przelane na rachunek banku, w celu spłaty zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego oraz spłatę ewentualnych opłat dodatkowych. Po podpisaniu umowy i spłacie Twojego zobowiązania, bank musi jeszcze udzielić pisemnej zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.