Co obniża zdolność kredytową?

Co ma wspólnego zdolność kredytowa i wakacyjna walizka? Im więcej do nich zapakujesz, tym mniej miejsca zostaje na nowe rzeczy. Otwarte limity na kartach kredytowych, spłacane pożyczki, wysokie wydatki — w takiej sytuacji bank może uznać, że nie „wciśniesz” już kolejnego zobowiązania. Sprawdź, co obniża Twoją zdolność kredytową. Niektóre punkty mogą Cię zaskoczyć.

Planujesz zakup nieruchomości na kredyt? Zacznij od analizy swojej zdolności kredytowej. Policz ją z kalkulatorem zdolności kredytowej i sprawdź, czy jest wystarczająca do uzyskania potrzebnej kwoty kredytu. Jeśli wynik okaże się niższy od spodziewanego, przeanalizuj czynniki, które mogą go obniżać. Uwzględnij też takie kwestie jak wkład własny, forma zatrudnienia czy historia kredytowa.

Każde spłacane zobowiązanie finansowe

Niby „oczywista oczywistość”, a jednak kredytobiorcy często o niej zapominają i chociaż przymierzają się do wnioskowania o kredyt hipoteczny, kupują na raty kolejne sprzęty RTV, AGD, zaciągają pożyczki na wakacje czy spłacają raty za zakupy z odroczoną płatnością. Tymczasem każde zobowiązanie jest odnotowywane w historii kredytowej w Biurze Informacji Kredytowej. Bank sprawdzi Twój scoring BIK, by ocenić zdolność do spłaty. Wiele aktywnych zobowiązań obniży zdolność kredytową.

Wysokie miesięczne wydatki

Jeśli po opłaceniu rachunków i codziennych wydatków zostaje niewiele wolnych środków, bank może uznać, że nie będziesz w stanie spłacać kredytu. Kredytodawcy szacują, że łączne zobowiązania nie powinny przekraczać 40-60% dochodów. Oznacza to, że suma rat kredytowych oraz innych stałych zobowiązań nie powinna pochłaniać więcej niż ok. połowy miesięcznego dochodu.

Jeśli Twoje wydatki są wysokie, a wolne środki niewielkie, bank może zaproponować niższą kwotę kredytu lub całkowicie odrzucić wniosek.

Wysoka liczba osób na utrzymaniu

Koszty utrzymania gospodarstwa domowego rosną wraz z liczbą osób w nim mieszkających. Według danych Instytutu Pracy i Spraw Socjalnych (IPiSS) za trzeci kwartał 2024 roku, minimum socjalne dla osoby samotnie prowadzącej gospodarstwo domowe wynosiło 1850 zł miesięcznie. Dla czteroosobowej rodziny z dwójką dzieci było to 5944 zł miesięcznie, co daje ok. 1486 zł na osobę. W przypadku pięcioosobowej rodziny z trójką dzieci, minimum socjalne wynosiło 7335 zł miesięcznie (1467 zł na osobę).

Wzrost liczby osób na utrzymaniu zwiększa całkowite miesięczne wydatki, a to obniża zdolność kredytową.

Wysoki wiek wnioskodawcy

Jeśli mowa o liczbach, musisz wiedzieć, że bank analizując wniosek kredytowy, spojrzy też na Twoją metrykę. Dlaczego? Ponieważ kredyt musi zostać spłacony przed osiągnięciem określonego wieku. W większości banków maksymalny wiek kredytobiorcy wynosi od 70 do 80 lat.

Im starszy wnioskodawca, tym krótszy maksymalny okres kredytowania. To przekłada się na wyższe miesięczne raty. Dla banku wiąże się to z większym ryzykiem związanym z możliwością spłaty zobowiązania, zwłaszcza jeśli głównym źródłem dochodu będzie emerytura.

Zatrudnienie na podstawie umowy cywilnoprawnej

Umowa o dzieło a kredyt hipoteczny to połączenie, które może budzić wątpliwości banku. Bez obaw: kredyt przy umowie cywilnoprawnej jest możliwy, choć trudniejszy. Należy zadbać o to, aby udokumentować ciągłość wpływów na konto oraz wykazać odpowiednio długi okres uzyskiwania dochodów z takich umów. Najczęściej banki wymagają przedstawienia historii zarobków z co najmniej 12 lub 24 miesięcy i wykazania, że dochody są na tyle stabilne, że umożliwią terminową spłatę kredytu.

Niestałe lub nieregularne dochody

Zatrudnienie na podstawie umowy o pracę nie gwarantuje sukcesu w ubieganiu się o finansowanie. Jeśli Twoja pensja składa się ze stosunkowo niewielkiej podstawy i wysokich premii, prowizji lub innych nieregularnych składników, bank może uznać ją za mniej przewidywalną. W takiej sytuacji do obliczenia zdolności kredytowej przyjmie jedynie stałą część wynagrodzenia lub uśredni dochody z dłuższego okresu.

Ponadto bank może nie uwzględnić dochodów wypłacanych w gotówce, których nie da się udokumentować.

Zła historia kredytowa

Zdarzył Ci się „poślizg” w spłacie zobowiązania? Jeśli wynosił on dłużej niż 30 dni, zapewne został odnotowany w BIK. A jak już wiesz — banki przy ocenie wniosku kredytowego korzystają ze scoringów BIK. Im więcej opóźnień w spłacie, tym niższa ocena punktowa i tym mniejsze szanse na pozytywną decyzję kredytową.

Wysoki limit na karcie kredytowej

Wysoki limit na karcie kredytowej to dla banku sygnał ostrzegawczy, mówiący: uwaga, ten kredytobiorca może się w każdej chwili zadłużyć. Nawet jeśli nie korzystasz z przyznanego limitu, bank uwzględni go przy obliczaniu Twojej zdolności kredytowej.

W gorszym świetle postawi Cię regularne maksymalne wykorzystywanie wysokiego limitu. Dla kredytodawcy to sugestia, że masz problemy z płynnością finansową.

Duża liczba zapytań kredytowych

Jeśli w krótkim czasie złożysz wiele wniosków o kredyt w różnych bankach, zostanie to odebrane przez instytucje finansowe jako desperackie poszukiwanie finansowania lub problemy z płynnością finansową. Tym samym obniży scoring i może poskutkować gorszymi warunkami kredytu lub odmową finansowania.

Dlatego lepiej skontaktować się z ekspertem kredytowym i w uzgodnieniu z nim składać zapytania do banków. Ekspert pomoże ocenić Twoją zdolność kredytową, dopasować odpowiedni bank oraz ograniczyć liczbę zapytań, co pozytywnie wpłynie na ocenę wniosku.

Spłata kredytu hipotecznego w ratach malejących

Porównanie rat równych i malejących znajdziesz w tym artykule. Jeśli uznasz, że raty malejące są dla Ciebie korzystniejszym rozwiązaniem, weź pod uwagę, że bank do zgody na taką formę spłaty będzie wymagał wyższej zdolności kredytowej. W początkowym okresie spłaty raty są bowiem wyższe, niż byłyby raty równe.

Niski wkład własny

Minimalny wymagany przez banki wkład własny to zwykle 20% wartości nieruchomości. Niektórzy kredytodawcy dopuszczają 10% wkładu własnego przy dodatkowym ubezpieczeniu. Niski wkład może sugerować brak stabilności finansowej. Ponadto mniej wkładu własnego oznacza konieczność zaciągnięcia większego zobowiązania. Aby je uzyskać trzeba mieć odpowiednio większą zdolność kredytową.

Inne czynniki, które mogą obniżać zdolność kredytową to m.in. krótki czas pracy, częste zmiany zatrudnienia, wysokie zobowiązania alimentacyjne czy wpisy w bazach dłużników jak np. BIG.

Co obniża zdolność kredytową? Najczęściej zadawane pytania

Czy brak umowy o pracę oznacza brak szans na kredyt?

Nie, choć umowy cywilnoprawne czy nieregularne dochody mogą utrudnić otrzymanie finansowania. Jednak sukces zależy głównie od stabilności dochodów w dłuższym okresie i odpowiedniego udokumentowania ich.

Czy liczba domowników na utrzymaniu ma dla banku duże znaczenie?

Tak, nawet bardzo duże — im więcej osób pozostaje na Twoim utrzymaniu, tym wyższe są koszty prowadzenia gospodarstwa domowego. To z kolei zmniejsza wolne środki, które mogłyby zostać przeznaczone na spłatę kredytu.

Jak sprawdzić swoją zdolność kredytową?

Najlepiej skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej. To proste, intuicyjne i dostępne w każdej chwili narzędzie pomoże Ci oszacować, czy masz szansę na otrzymanie potrzebnej kwoty kredytu. Pamiętaj jednak, że to wstępne szacunki — każdy bank oceni zdolność kredytową według własnego algorytmu.