Certyfikat energetyczny dla mieszkania i domu

Certyfikat energetyczny – co to jest i od kiedy obowiązuje?

Certyfikat energetyczny to inna nazwa świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. Eksperci sporządzają go w oparciu o ocenę energetyczną konstrukcji. Na taką ocenę składa się obliczenie zapotrzebowania na energię do:

• ogrzewania,
• wentylacji,
• podgrzania ciepłej wody,
• klimatyzacji,
• oświetlenia.

Nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej oraz ustawy Prawo budowlane wprowadza obowiązek posiadania opisywanego świadectwa. Trzeba je mieć już od 28 kwietnia 2023 roku. Nowe przepisy obejmują właścicieli domów i mieszkań, którzy wcześniej nie potrzebowali certyfikatu energetycznego.

Co istotne, nowelizacja ustawy nakłada na ministra do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa obowiązek prowadzenia strategii, która pozwoli na renowację budynków. Takie działanie ma wspierać krajowe zasoby budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Nie ma przy tym znaczenia, czy są to nieruchomości publiczne, czy prywatne.

Brak certyfikatu energetycznego – co za to grozi?

Warto zainteresować się tą kwestią, chociażby ze względu na wzmożone kontrole. Za brak świadectwa grożą określone w ustawie kary — zarówno dla sporządzających je ekspertów (odpowiedzialność karna za składanie fałszywych oświadczeń), jak i właścicieli nieruchomości (grzywna, której górna granica nie została określona).

Za jakie wykroczenia można otrzymać karę? Ekspert, który sporządza świadectwo energetyczne, odpowie przed sądem, jeśli:

• przygotuje certyfikat energetyczny niezgodnie z prawem lub sam nie ma uprawnień, by to zrobić;
• przygotuje świadectwo w sprzeczności z przyjętą metodologią;
• nie przechowa wymaganych dokumentów przez odpowiedni czas;
• nie przeprowadzi kontroli systemu ogrzewania i klimatyzacji lub zrobi to nieprawidłowo (niezgodnie z prawem bądź bez uprawnień);
• przygotuje i przekaże protokół z kontroli systemu ogrzewania niezgodnie z prawem.

Właściciel budynku lub lokalu musi liczyć się z konsekwencjami jedynie wtedy, gdy nie przekaże certyfikatu energetycznego nabywcy lub najemcy.

Kiedy trzeba mieć certyfikat energetyczny mieszkania lub domu?

Obowiązek sporządzania certyfikatów energetycznych wynika z prawa europejskiego. Jego celem jest promowanie budownictwa, które jest energetycznie efektywne. Przepisy mają też zwiększać świadomość społeczną w zakresie uzyskiwania oszczędności energii. Certyfikat energetyczny pozwala zorientować się, jakie zapotrzebowanie roczne ma konkretny budynek i przewidzieć koszt zużycia energii. Kiedy takie świadectwo jest niezbędne?

Okazuje się, że certyfikat energetyczny nie jest wymagany, jeśli korzystamy z istniejącego budynku lub lokalu na własny użytek. Co to znaczy? Jeśli nie mamy zamiaru sprzedawać ani wynajmować nieruchomości, nie musimy mieć świadectwa charakterystyki energetycznej.

Kiedy jest ono potrzebne? Certyfikat energetyczny należy przekazać nabywcy lub najemcy w momencie:

1. zbycia na podstawie umowy sprzedaży,
2. zbycia na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
3. wynajmu.

Eksperci przygotowują więc świadectwo energetyczne dla mieszkania lub domu w celu przekazania go nowemu właścicielowi lub lokatorom. To ważna formalność, o której warto pamiętać przy okazji starania się o kredyt hipoteczny. Co ważne — kupujący ani najemca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa. W niektórych budynkach obowiązuje umieszczenie takiego certyfikatu w widocznym miejscu.

Dotyczy to konstrukcji:

• powyżej 250 metrów kwadratowych, które zajmują organy wymiaru sprawiedliwości, prokuratury i administracji publicznej i obsługuje się w nich interesantów;
• powyżej 500 metrów kwadratowych, gdzie świadczy się usługi dla ludności.

Obowiązek posiadania certyfikatu energetycznego dotyczy też inwestorów. Muszą oni załączyć takie świadectwo do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o pozwolenie na użytkowanie budynku. To właśnie ten zapis stanowi przedmiot nowelizacji z 28 kwietnia 2023 roku! Nie dotyczy jednak domów do 70 metrów kwadratowych, które wykorzystujemy do własnych celów mieszkalnych.

W jakiej formie można otrzymać świadectwo energetyczne dla mieszkania?

Świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu, budynku bądź jego części może być przekazane w dwóch formach:

• papierowej (z unikalnym numerem i podpisem osoby uprawnionej do wystawienia go),
• elektronicznej (z unikalnym numerem i kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej do jego wystawienia).

Przekazanie certyfikatu energetycznego mieszkania, domu czy budynku notariusz zapisuje w akcie notarialnym lub poucza o takim obowiązku.

Do kiedy ważny jest certyfikat energetyczny?

Jak długo świadectwo charakterystyki energetycznej zachowuje ważność? Okres ten wynosi 10 lat od dnia sporządzenia. Świadectwa, które zostały przekazane przed 28 kwietnia 2023 roku, są ważne na okres, na jaki eksperci je sporządzili. Warto wiedzieć, że roboty instalacyjno-budowlane, które zmieniają charakterystykę energetyczną budynku lub jego części, unieważniają certyfikat przed upływem wyznaczonego czasu. Chodzi tu o prace takie jak wymiana okien, docieplenie czy zmiana źródła ciepła.

Certyfikat energetyczny a reklama sprzedaży lub najmu budynku

Od 28 kwietnia 2023 roku należy też podawać szczegółowe informacje na temat charakterystyki energetycznej w ogłoszeniach sprzedaży lub najmu nieruchomości. Właściciel budynku musi zawrzeć w tego typu reklamie:

• wskaźniki rocznego zapotrzebowania na różne rodzaje energii, m. in. użytkową, końcową, nieodnawialną pierwotną;
• jednostkową wielkość emisji dwutlenku węgla;
• udział OZE w zapotrzebowaniu rocznym na energię końcową.

Takie informacje znajdują się właśnie w certyfikacie energetycznym. Sporządzenie go jest konieczne, gdy chcemy sprzedać lub wynająć budynek albo jego część.

FAQ – często zadawane pytania

Co to jest certyfikat energetyczny i od kiedy jest obowiązkowy?

Certyfikat energetyczny to świadectwo charakterystyki energetycznej budynku sporządzone przez eksperta na podstawie oceny zapotrzebowania na energię do ogrzewania, wentylacji, podgrzewania ciepłej wody, klimatyzacji i oświetlenia; certyfikat energetyczny jest obowiązkowy od 28 kwietnia 2023 roku.

Kiedy trzeba mieć certyfikat energetyczny dla mieszkania lub domu?

Certyfikat energetyczny trzeba mieć i przekazać nabywcy lub najemcy przy zbyciu na podstawie umowy sprzedaży (w tym spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) oraz przy wynajmie; certyfikatu energetycznego nie trzeba mieć, jeśli korzysta się z budynku na własny użytek i nie zamierza się go sprzedawać ani wynajmować, a inwestor musi dołączyć świadectwo do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie; wyjątkiem są domy do 70 m2 wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkalne.

W jakiej formie i jak długo ważny jest certyfikat energetyczny?

Certyfikat energetyczny może być wydany w formie papierowej (z unikalnym numerem i podpisem uprawnionej osoby) lub elektronicznej (z unikalnym numerem i kwalifikowanym podpisem/zaufanym/podpisem osobistym) i jest ważny przez 10 lat od dnia sporządzenia; certyfikat traci ważność przed upływem 10 lat, jeśli przeprowadzone zostaną roboty instalacyjno‑budowlane zmieniające charakterystykę energetyczną (np. wymiana okien, docieplenie, zmiana źródła ciepła).

Co grozi za brak certyfikatu energetycznego i jakie informacje trzeba podać w ogłoszeniu sprzedaży lub najmu?

Za brak przekazania certyfikatu energetycznego nabywcy lub najemcy właściciel może zostać ukarany grzywną, natomiast ekspert sporządzający świadectwo odpowiada karnie za fałszywe oświadczenia, brak uprawnień, nieprawidłowe sporządzenie świadectwa, nieprzechowywanie dokumentów czy błędne kontrole systemów ogrzewania i klimatyzacji; w ogłoszeniu sprzedaży lub najmu należy podawać wskaźniki rocznego zapotrzebowania na różne rodzaje energii, jednostkową emisję CO2 oraz udział OZE w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową.