Podatek od ustanowienia hipoteki – ile wynosi i jak wypełnić PCC-3

Podatek od hipoteki to niewielka kwota, ale należy go rozliczyć w krótkim terminie. Sposób rozliczenia zależy od formy, w jakiej ustanawiasz hipotekę. Jeśli oświadczenie o hipotece jest częścią aktu notarialnego, podatek pobiera i rozlicza notariusz. Jeśli hipoteka powstaje bez aktu notarialnego, trzeba samodzielnie złożyć deklarację PCC-3 i zapłacić podatek. Poniżej szczegółowo wyjaśniamy, czym jest PCC, kto go płaci i jak krok po kroku wypełnić deklarację PCC-3.

Kluczowe informacje

• Podatek od ustanowienia hipoteki to PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych. PCC-3 to formularz (deklaracja), w którym ten podatek rozliczasz.
• Przy typowym kredycie hipotecznym podatek wynosi 19 zł. Stawka 0,1% zabezpieczonej kwoty dotyczy rzadkiej sytuacji, gdy wierzytelność ma z góry ustaloną, stałą wysokość.
• Podatek dotyczy każdej hipoteki, niezależnie od kwoty kredytu.
• Na złożenie PCC-3 i zapłatę podatku masz 14 dni kalendarzowych od podpisania oświadczenia lub umowy o ustanowieniu hipoteki. Liczy się data podpisu, a nie wpis do księgi wieczystej.
• Jeśli hipoteka jest ustanawiana w akcie notarialnym, podatek pobiera notariusz i nie składasz PCC-3.
• Jeśli hipoteka nie jest ustanawiana w akcie notarialnym, sam składasz PCC-3 i płacisz podatek. Może to dotyczyć m.in. refinansowania kredytu.
• Przy zakupie mieszkania od dewelopera nie płacisz PCC od zakupu (VAT), ale płacisz PCC od hipoteki.
• Deklarację złożysz online w eUrzędzie Skarbowym (profil zaufany, bankowość elektroniczna lub mObywatel).

Co to jest podatek PCC?

Pełna nazwa podatku PCC to podatek od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek jego uregulowania powstaje w różnych sytuacjach, m.in. gdy składasz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki albo zawierasz umowę przeniesienia własności (jeśli wynika ona z wcześniejszej umowy zobowiązującej).

Ten artykuł skupia się na hipotece, czyli na sytuacji, z którą zetknie się każdy, kto bierze kredyt zabezpieczony na nieruchomości.

Czym różni się podatek PCC od PCC-3?

PCC to sam podatek, czyli kwota do zapłaty. Reguluje go nabywca nieruchomości, a obowiązek podatkowy powstaje z dniem zawarcia umowy, czyli sporządzenia aktu notarialnego. Wysokość podatku PCC określa Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

PCC-3 to natomiast formularz (deklaracja), w którym zgłaszasz urzędowi skarbowemu, że ustanowiłeś hipotekę i rozliczasz ten podatek.

Kiedy należy zapłacić podatek PCC od hipoteki?

Obowiązek zapłaty podatku PCC powstaje w dniu, w którym składasz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki albo podpisujesz umowę o jej ustanowieniu. Od tego dnia masz 14 dni na złożenie deklaracji PCC-3 i zapłatę należności. Liczy się data podpisu, a nie data wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Wpis robi sąd i zwykle dzieje się to nieco później.

Kiedy podatek pobiera notariusz?

Jeśli oświadczenie o hipotece jest częścią aktu notarialnego, podatek płacisz u notariusza. Notariusz pobiera go przed podpisaniem aktu i sam rozlicza z urzędem skarbowym. Nie wypełniasz wtedy PCC-3 i nie robisz przelewu.

Tak jest najczęściej przy zakupie nieruchomości. Umowy sprzedaży mieszkania, domu czy działki trzeba podpisać u notariusza, więc kupna nieruchomości bez aktu notarialnego nie da się zrobić. Jeśli hipotekę ustanawiasz w tym samym akcie, notariusz rozlicza też jej podatek.

Kiedy trzeba samodzielnie wypełnić PCC-3?

Hipoteka na rzecz banku nie zawsze powstaje w akcie notarialnym. Prawo bankowe (art. 95) pozwala ustanowić ją na podstawie pisemnego oświadczenia właściciela nieruchomości. Notariusz nie uczestniczy wtedy w tej czynności, więc nie pobiera podatku. Sam składasz PCC-3 i płacisz podatek w ciągu 14 dni kalendarzowych.

Najczęściej dotyczy to sytuacji, gdy:

• refinansujesz kredyt i przenosisz go do innego banku (nowa hipoteka, ale nie kupujesz nieruchomości);
• bierzesz kredyt zabezpieczony na nieruchomości, którą już masz;
• ustanawiasz hipotekę później, np. jako dodatkowe zabezpieczenie;
• składasz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki poza aktem notarialnym, także przy zakupie nieruchomości.

W praktyce wszystko zależy od dokumentów przygotowanych do Twojego kredytu. Zapytaj o to eksperta kredytowego mFinanse przed podpisaniem umów. Podpowie Ci, kto rozlicza podatek w Twoim przypadku.

Jak wypełnić deklarację PCC-3 krok po kroku

Wypełnienie formularza PCC-3 nie jest skomplikowane, ale wymaga wcześniejszego przygotowania danych. Samą deklarację najwygodniej wypełnić i złożyć online.

1. Dane potrzebne do uzupełnienia deklaracji PCC-3:

• PESEL (lub NIP) i dowód osobisty,
• umowa kredytu lub oświadczenie o ustanowieniu hipoteki,
• numer księgi wieczystej,
• pełna nazwa i adres banku,
• data podpisania umowy lub oświadczenia.

2. Wypełnianie formularza PCC-3:

Nagłówek: wpisz PESEL (lub NIP) i datę dokonania czynności, czyli dzień podpisania oświadczenia lub umowy o hipotece;

Sekcja A – miejsce i cel: wskaż swój urząd skarbowy. Jako cel zaznacz „złożenie deklaracji”;

Sekcja B – dane podatnika: zaznacz, że jesteś osobą fizyczną. Wpisz imię, nazwisko, datę urodzenia, imiona rodziców i swój adres zamieszkania;

Sekcja C – przedmiot opodatkowania: wybierz „umowa”. Jako miejsce położenia rzeczy i miejsce dokonania czynności wskaż Polskę. Opisz krótko czynność, np.: „Ustanowienie hipoteki na rzecz [pełna nazwa banku, siedziba] na nieruchomości – lokalu mieszkalnym nr [X] przy ul. [nazwa] w [miejscowość], dla której Sąd Rejonowy [nazwa] prowadzi księgę wieczystą nr [numer KW], na zabezpieczenie wierzytelności z umowy kredytu nr [numer] z dnia [data]”;

Sekcja D – obliczenie podatku: wybierz ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o nieustalonej wysokości. Podatek wynosi 19 zł.

Podatek do zapłaty: wpisz 19 zł, sprawdź dane i podpisz deklarację.

3. Dodaj załącznik, jeśli hipotekę ustanawia więcej osób

Jedna osoba wypełnia PCC-3 jako główny podatnik. Pozostali współwłaściciele wypełniają PCC-3/A (informacja o pozostałych podatnikach) i składają go razem z deklaracją.

Składanie deklaracji PCC-3

Deklarację wypełnisz w eUrzędzie Skarbowym na podatki.gov.pl. Możesz zalogować się profilem zaufanym, przez bankowość elektroniczną albo aplikację mObywatel. Po wysłaniu formularza pobierz Urzędowe Poświadczenie Odbioru (UPO). To dowód terminowego złożenia deklaracji. Możesz też złożyć wersję papierową w urzędzie lub wysłać ją pocztą.

Jak zapłacić podatek PCC od hipoteki?

Zrób przelew 19 zł na rachunek swojego urzędu skarbowego. Numery kont znajdziesz m.in. po zalogowaniu się do eUrzędu Skarbowego. W tytule przelewu warto wpisać PCC oraz swoje imię, nazwisko i PESEL.

Miej na uwadze, że podatku nie przelewasz na mikrorachunek podatkowy, na który płacisz PIT czy VAT, tylko na konto urzędu.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o podatek PCC przy ustanawianiu hipoteki

Czy kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, muszę płacić PCC?

Zależy, o który podatek chodzi. Przy zakupie mieszkania i kredycie hipotecznym są dwie różne czynności i dwa osobne rozliczenia:

1. Podatek od zakupu mieszkania: na rynku pierwotnym go nie zapłacisz. Sprzedaż przez dewelopera jest objęta VAT-em, więc PCC od ceny mieszkania nie występuje. Na rynku wtórnym kupujący zwykle płaci PCC od zakupu. Więcej o tym przeczytasz w artykule o podatku od zakupu mieszkania.
2. Podatek od ustanowienia hipoteki: ten zapłacisz, jeśli kupujesz na kredyt. Hipoteka na rzecz banku to osobna czynność, której VAT nie obejmuje, więc podlega PCC. Zwykle jest to 19 zł. Robi to za Ciebie notariusz, jeśli hipotekę ustanawiasz w akcie notarialnym. W przeciwnym razie sam składasz PCC-3 w ciągu 14 dni.

Zwolnienie z PCC przy zakupie od dewelopera nie oznacza więc zwolnienia z podatku od hipoteki.

Czy PCC-3 dotyczy każdej hipoteki, niezależnie od kwoty kredytu?

Przepisy nie przewidują progu kwotowego, więc podatek dotyczy każdej hipoteki, niezależnie od wysokości kredytu.

Czy podatek PCC od ustanowienia hipoteki zawsze wynosi 19 zł?

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych przewiduje dwie sytuacje:

• wierzytelność o nieustalonej wysokości: 19 zł. Tak jest przy typowym kredycie hipotecznym. Hipoteka zabezpiecza wtedy nie tylko kapitał, ale też odsetki, opłaty i koszty, których łączną sumę trudno obliczyć z góry;
• w przypadku hipoteki zabezpieczającej wierzytelność o ustalonej wysokości, czyli gdy znasz z góry stałą kwotę zabezpieczenia i nie obejmuje ona odsetek ani innych kosztów, podatek wynosi 0,1% tej kwoty. To rzadka sytuacja, bo bank przy typowym kredycie hipotecznym zabezpiecza także odsetki, opłaty i koszty. Ich łącznej sumy nie da się z góry ustalić.

Kiedy mogę skorzystać z pomocy notariusza przy opłacaniu PCC-3?

Notariusz pomoże Ci w rozliczeniu podatku PCC, gdy oświadczenie o ustanowieniu hipoteki jest częścią aktu notarialnego. Notariusz pobiera wtedy podatek przed podpisaniem aktu i sam rozlicza go z urzędem skarbowym.

Co zrobić, jeśli minął termin 14 dni na opłacenie podatku PCC?

Spóźnienie to wykroczenie skarbowe, za które grozi grzywna. Jeśli minęło 14 dni, w trakcie których powinieneś opłacić podatek PCC, możesz skorzystać z instytucji czynnego żalu:

• złóż zaległą deklarację PCC-3,
• zapłać 19 zł wraz z odsetkami za zwłokę,
• wyślij do naczelnika urzędu skarbowego zawiadomienie o popełnieniu czynu i podaj powód opóźnienia (możesz to zrobić przez eUrząd Skarbowy).

Źródła:

1. Zapłać podatek od czynności cywilnoprawnych (formularz podatkowy PCC-3), źródło online: https://www.gov.pl/web/gov/zaplac-podatek-od-czynnosci-cywilnoprawnych, dostęp: 29 września 2026 r.
2. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959), źródło online: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu20000860959, dostęp: 29 września 2026 r.
3. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. 1997 Nr 140 poz. 939), źródło online: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19971400939/U/D19970939Lj.pdf, dostęp: 29 września 2026 r.
4. Formularze PCC-3, źródło online: https://www.podatki.gov.pl/podatki-osobiste/pcc/formularze#PCC3, dostęp: 29 września 2026 r.