Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość — kompendium wiedzy

Kilka lat temu w Twoim życiu zapadła bardzo ważna decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego na zakup wymarzonego mieszkania. No właśnie — „kilka lat temu” jest tu kluczowe. Przez ten czas zmieniły się Twoje plany i możliwości finansowe. Co teraz z hipoteką? Spokojnie, możesz ją przenieść na inną nieruchomość. Poniżej tłumaczymy, jak to zrobić.

Kredyt hipoteczny nie ogranicza Cię

„Jak już dostanę kredyt hipoteczny na to mieszkanie, to będę w nim mieszkać na zawsze”. Zdarzyło Ci się wpaść w ten schemat myślowy? Jak pewnie wielu kredytobiorcom. W końcu kredyt hipoteczny to poważne zobowiązanie, a jego zaciągnięcie wiąże się z planowaniem na wiele lat do przodu. Poza tym mieszkanie nie kojarzy się z rzeczą, którą często się wymienia. Raczej z czymś, co jeszcze do niedawna było dobrem przekazywanym z pokolenia na pokolenie.

Jednak życie potrafi zaskoczyć, a potrzeby i plany mogą ulec zmianie. Dotychczas idealne mieszkanie stało się za małe po narodzinach dziecka? Masz do wyboru następujące opcje:

• sprzedaż nieruchomości razem z kredytem,
• wcześniejszą spłatę kredytu i sprzedaż nieruchomości,
• zaciągnięcie drugiego kredytu hipotecznego, jeśli Twoja zdolność kredytowa na to pozwala,
• przeniesienie hipoteki na nową nieruchomość.

W dalszej części tekstu przyjrzymy się ostatniemu wariantowi, który umożliwia zachowanie aktualnego kredytu i zmianę dotychczasowej przestrzeni życiowej.

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość. Kiedy jest możliwe?

Zacznijmy od tego, czym właściwie jest hipoteka: rodzajem zabezpieczenia kredytu, w którym nieruchomość jest obciążona na korzyść banku lub innego wierzyciela. Oznacza to, że jeśli kredytobiorca nie będzie spłacał zobowiązania, wierzyciel ma prawo sprzedać nieruchomość i odzyskać swoje pieniądze — niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Dzięki hipotece bank ma pewność, że może sięgnąć po nieruchomość w pierwszej kolejności, przed innymi zobowiązaniami właściciela.

Teraz odnieśmy się do przykładowej sytuacji, gdy kredytobiorca chce sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką i kupić dom. Jest to możliwe pod warunkiem, że dom będzie miał równą lub większą wartość niż mieszkanie, na które został zaciągnięty kredyt. Dlaczego? Wartość nowej nieruchomości musi być wystarczająco wysoka, aby nadal stanowiła odpowiednie zabezpieczenie dla banku. W przypadku przeniesienia kredytu na nieruchomość o niższej wartości bank ryzykowałby, że sprzedaż domu nie pokryje całego zadłużenia (oczywiście w razie problemów ze spłatą).

Ponadto nieruchomość, która ma stanowić nowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego, musi być wolna od innych obciążeń np. hipoteki czy służebności.

Jak wyglądają formalności przy przenoszeniu hipoteki?

Może się wydawać, że jeśli zostają zachowane te same warunki kredytu, a zmienia się tylko zabezpieczenie, formalności są ograniczone do minimum. W rzeczywistości jednak procedura ta jest bardziej skomplikowana i wiąże się z dodatkowymi kosztami. Jej kolejne etapy to:

1. złożenie w banku kredytującym wniosku o przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość;
2. dostarczenie niezbędnej dokumentacji dotyczącej „nowej” nieruchomości. Podobnie jak przy okazji pierwszego wnioskowania o kredyt hipoteczny, będzie to m.in. operat szacunkowy, odpis z księgi wieczystej itd.;
3. dostarczenie dokumentacji potrzebnej do wyliczenia zdolności kredytowej. Zgadza się — kredytodawca ponownie sprawdzi, czy dochody pozwalają Ci na spłatę kredytu w ustalonych ratach, czy nie masz nowych zobowiązań finansowych, które obniżyłyby Twoją wiarygodność jako kredytobiorcy, oraz czy dotychczasowa historia spłat jest bez zarzutu. Zanim więc rozpoczniesz proces przenoszenia hipoteki na inną nieruchomość, z pomocą kalkulatora zdolności kredytowej sprawdź ją samodzielnie;
4. podpisanie aneksu do umowy kredytowej (rzadziej nowej umowy), jeśli wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie. Jednocześnie bank powinien wystawić list mazalny, który umożliwi wykreślenie wpisu o hipotece z księgi wieczystej „starej” nieruchomości. Pamiętaj, że to nie zadzieje się automatycznie — aby hipoteka została wykreślona, należy w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla nieruchomości złożyć wniosek o wpis w księdze wieczystej (KW-WPIS), uiścić opłatę i…. poczekać. Czasami nawet kilka miesięcy — to zależy od konkretnego sądu;
5. przeniesienie hipoteki na nową nieruchomość, które z kolei wiąże się z wpisem hipoteki do jej księgi wieczystej. Ponownie wymaga to złożenia wniosku do sądu, dołączenia odpowiedniej dokumentacji i uiszczenia opłaty;
6. gdy wpis hipoteki uprawomocni się, bank zakończy procedurę.

Czy przenoszenie hipoteki na inną nieruchomość ma sens?

Przenoszenie hipoteki na inną nieruchomość to złożony proces, który pod względem formalności koniecznych do przeprowadzenia przypomina ubieganie się o nowy kredyt. Wymaga ponownej oceny zdolności kredytowej, dostarczenia licznej dokumentacji oraz uzyskania zgody banku. Konieczne są też zmiany w księgach wieczystych nieruchomości, których naniesienie może być czasochłonne. Cały proces wiąże się też z kosztami rzędu nawet kilku tysięcy złotych. Składają się na nie: prowizja banku za przeprowadzenie procedury związanej ze zmianą zabezpieczenia kredytu hipotecznego, wystawienie aneksu do umowy, opłaty sądowe czy sporządzenie operatu szacunkowego. Czasami bank wymaga też określenia wartości rynkowej nieruchomości — wynagrodzenie dla rzeczoznawcy majątkowego pokrywa kredytobiorca.

Jeśli jednak obecna oferta kredytowa jest mniej korzystna niż ta, którą już posiadasz, zachowanie dotychczasowego kredytu i przeniesienie go na nową nieruchomość jest dobrym pomysłem. Również w sytuacji, gdy chcesz sprzedać „starą” nieruchomość, ale kupiec chce wynegocjować dużo niższą cenę z powodu ciążącej na niej hipoteki, przeniesienie kredytu na „nową” nieruchomość to sposób na uniknięcie straty na tej operacji.

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość może być opłacalnym rozwiązaniem, ale warto dokładnie przeliczyć koszty i ocenić, czy jest to rzeczywiście korzystne. Ekspert mFinanse pomoże przeanalizować wszystkie aspekty tego procesu, co pozwoli podjąć najlepszą decyzję dopasowaną do Twoich potrzeb i sytuacji finansowej.