Kredyt hipoteczny na dom bez pozwolenia

Od stycznia 2022 roku możliwe jest wybudowanie domu bez pozwolenia na budowę – takie ułatwienie wprowadził jeden z programów Polskiego Ładu. Budynek może mieć maksymalnie 70 m2 powierzchni zabudowy i 90 m2 powierzchni użytkowej, nie powinien także posiadać więcej niż dwóch kondygnacji. Jednym ze sposobów, w jaki można sfinansować taką budowę jest kredyt hipoteczny. Łączy się on z takimi samymi formalnościami, co kredyt na dom z pozwoleniem – wymagane są wkład własny i odpowiednie zabezpieczenie kredytu. 

Dom bez pozwolenia na budowę – czy to możliwe? 

Budowa domu to ogromne wyzwanie logistyczne, czasowe i poważne przedsięwzięcie finansowe, które wymaga poniesienia znacznych nakładów. Nie tylko sprawy finansowe spędzają sen z powiek inwestorom, ale także kwestie formalne. Pierwszym krokiem jest oczywiście dokonanie zakupu działki budowlanej, a kolejnym złożenie wniosku o pozwolenie na budowę domu. W tym celu należy uzyskać wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy, przygotować mapę zasadniczą do celów projektowych oraz projekt budowlany, a następnie złożyć te dokumenty w starostwie powiatowym w wydziale architektury i budownictwa. 

Jak widać, procedur związanych z wydaniem pozwolenia na budowę jest dużo, a to dopiero początek – trzeba również m.in. przygotować dziennik budowy oraz zawiadomić Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Czy istnieje jakiś sposób, aby uniknąć wymienionych formalności? Jak najbardziej! Od 3. stycznia 2022 roku możliwe jest wybudowanie domu jednorodzinnego o powierzchni do 70 m2 bez pozwolenia na budowę.  

Takie udogodnienie wprowadził rządowy program „Dom bez formalności”, który jest częścią Polskiego Ładu. Wszystkie dokumenty niezbędne do złożenia zgłoszenia można przesłać online, a decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu gminy zostanie wydana nawet do 21 dni.

Domy do 70 m2 bez pozwolenia – warunki programu  

Aby móc wybudować dom bez pozwolenia, konieczne jest spełnienie określonych warunków: 

• wolnostojący budynek mieszkalny jednorodzinny lub dom rekreacyjny nie może mieć powierzchni większej niż 70 m2 lub 90 m2 z poddaszem użytkowym, 
• w przypadku domu mieszkalnego może posiadać nie więcej niż dwie kondygnacje, a rekreacyjnego – powinien być parterowy, 
• musi on znajdować się na działce o powierzchni minimum 1000 m2, 
• dom musi w całości mieścić się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, 
• musi on służyć wyłącznie potrzebom właściciela, nie może być więc przeznaczony na wynajem, 
• inwestorem może być jedynie osoba prywatna. 

Budowę domów do 70 m2 bez pozwolenia można rozpocząć na podstawie zgłoszenia (urząd nie może wnieść sprzeciwu), do którego wystarczy dołączyć podstawowe dokumenty, takie jak: projekt architektoniczno-budowlany, projekt zagospodarowania działki oraz oświadczenie, że nieruchomość będzie przeznaczona na własne potrzeby (pod rygorem odpowiedzialności karnej). Nie ma konieczności prowadzenia dziennika budowy ani zatrudniania kierownika budowy, jednak wówczas niezbędne jest złożenie deklaracji inwestora, że bierze on odpowiedzialność za kierowanie budową.  

Dom na zgłoszenie a kredyt hipoteczny 

Dotychczas do wniosku o kredyt hipoteczny konieczne było dołączenie ważnego pozwolenia na budowę, w przypadku budowy domu na zgłoszenie oczywiście nie będzie takiej konieczności. Czy inne formalności związane z udzieleniem takiego wsparcia finansowego ulegną zmianie? Banki dogłębnie analizują założenia „Domu bez formalności” i będą wdrażały nowe rozwiązania w celu dostosowania procedur bankowych do nowych przepisów. Główne obawy instytucji finansowych dotyczą tego, czy dom bez pozwolenia będzie odpowiednim zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. 

To, co nie ulegnie zmianie, to z pewnością konieczność posiadania zdolności kredytowej – analizując ją, bank bierze pod uwagę wysokość dochodów, miesięczne wydatki, inne zobowiązania kredytowe oraz historię kredytową. Aby otrzymać kredyt hipoteczny na dom bez pozwolenia, potrzebne będzie także posiadanie wkładu własnego wynoszącego zazwyczaj 10–20% kosztu inwestycji (dokładną wysokość kapitału początkowego ustalają poszczególne instytucje finansowe)

Jednym z celów programu Ministerstwa Rozwoju i Technologii było znaczne skrócenie czasu od podjęcia decyzji o budowie do zamieszkania w budynku poprzez zminimalizowanie formalności z tym związanych, a dodatkowo zwrócenie uwagi inwestorów w stronę alternatywnych technologii budowlanych. Jedną z nich są domy modułowe wykonane z gotowych prefabrykatów przestrzennych, które powstają znacznie szybciej niż domy murowane, a koszty związane z budową są zdecydowanie niższe. Aby otrzymać kredyt hipoteczny na dom modułowy, trzeba wykazać trwałe związanie budynku z gruntem oraz całoroczny charakter inwestycji.  

Opracowanie merytoryczne: Daniel Łupiński – Ekspert finansowy mFinanse