Zmiany dla kupujących nieruchomości od deweloperów. Nowa ustawa deweloperska.

Nowa ustawa deweloperska zacznie obowiązywać od 1 lipca 2022. Na jakie zmiany muszą przygotować się deweloperzy i kupujący? Czy wprowadzane od lipca 2022 r. regulacje przełożą się na wzrost cen mieszkań?

Eksperci z rynku nieruchomości podkreślają, że choć w nowej ustawie znalazły się zapisy chroniące nabywców, to ze względu na duże obciążenia nałożone na deweloperów, długofalowym skutkiem nowelizacji może być wzrost cen nieruchomości. Podmioty zajmujące się budową i obrotem nieruchomościami będą chciały w ten sposób zrekompensować sobie dodatkowe koszty i ryzyka, jakie poniosą wskutek zmiany prawa. Celem projektu nowej ustawy deweloperskiej jest przede wszystkim zwiększenie ochrony nabywców mieszkań. Poniżej przedstawiamy najważniejsze założenia nowej ustawy deweloperskiej. 

Zobacz też: Rynek nieruchomości – prognozy na 2022 rok

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)

To fundusz, którego celem ma być ochrona środków wpłacanych przez nabywców, w szczególności w razie upadłości dewelopera czy banku, prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Składki na DFG będą odprowadzane przez deweloperów od każdej z wpłat nabywców. Dzięki nowym przepisom fundusze wpłacane na rachunek dewelopera przez kupujących nowe mieszkania są lepiej chronione.

Zmiana zasad umowy rezerwacyjnej

Projekt wprowadza wymóg formy pisemnej dla umowy rezerwacyjnej pod rygorem nieważności. Istotnym dla nabywców rozwiązaniem jest wprowadzenie maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekraczać 1% ceny lokalu, określonej w prospekcie informacyjnym. Projekt przewiduje ponadto warunki obligatoryjnego zwrotu opłaty rezerwacyjnej oraz zaliczenia jej na poczet ceny lokalu w razie, gdy dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej.

Wada istotna lokalu

Nabywca, w przypadku uznania, że lokal ma wadę istotną, będzie mógł odmówić dokonania odbioru mieszkania od dewelopera – deweloper może wówczas uznać wadę istotną lub odmówić jej uznania. W ciągu 14 dni od podpisania protokołu, deweloper będzie zobowiązany do przekazania nabywcy informacji, na papierze lub innym trwałym nośniku, o uznaniu wad albo odmowie uznania wad oraz przyczynach tej odmowy. Nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy w przypadku istnienia wady istotnej, – gdy deweloper uzna wadę istotną i nie usunie jej we wskazanym terminie lub w sytuacji powtórnego odbioru, w przypadku stwierdzenia istnienia wady istotnej w opinii rzeczoznawcy budowlanego.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy

Dla lokalu mieszkalnego lub domu już ukończonego i oddanego do użytku, deweloper zobowiązany będzie prowadzić (i ponosić koszty) mieszkaniowy rachunek powierniczy, czy zobowiązany będzie odprowadzać od wpłat z tych mieszkań składki do DFG

Przed dokonaniem wypłaty z MRP (mieszkaniowych rachunków powierniczych) na rzecz dewelopera, bank będzie zobowiązany do weryfikacji m.in. czy deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ZUS, czy uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec wykonawców i podwykonawców, czy dokonał wpłaty należnej składki na DFG

Zobacz też: Inwestowanie w nieruchomości – czy po podwyżce stóp wciąż się opłaca? 

Inne zmiany w ustawie deweloperskiej

Ważną zmianą jest także rozszerzenie katalogu informacji, które muszą być podane w prospekcie informacyjnym. Muszą się tam znaleźć szczegółowe informacje o planowanych inwestycjach w promieniu aż 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim. Ponadto deweloper jest zobowiązany do podania terminu granicznego, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości. 

Kolejną nowością jest fakt, że jeżeli umowa nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych