Wykup mieszkania komunalnego na raty – co trzeba wiedzieć?

Wykup mieszkania komunalnego jest jednym ze sposobów nabycia na własność nieruchomości. Jeżeli jesteś lokatorem takiego lokalu, to wykup mieszkania komunalnego na raty jest bardzo atrakcyjną opcją na posiadanie własnego „M”. Od zacząć staranie się o wykup? Czy w każdym przypadku wykup mieszkania komunalnego jest możliwy? Podpowiadamy.

Zobacz też: Remont mieszkania – jak go sfinansować? Podpowiadamy

Wykupienie mieszkania komunalnego – od czego zacząć?

Mieszkania komunalne to lokale należące do gminy (miasta). Przyznawane są osobom, które spełniają określone warunki, najczęściej mieszkania gminne otrzymują osoby o niskich dochodach, w związku z tym, że nie stać ich na wynajem czy zakup mieszkania z rynku pierwotnego bądź wtórnego (przyznanie mieszkania komunalnego jest dla nich rodzajem wsparcia socjalnego).

Aby rozpocząć starania o wykup mieszkania komunalnego, należy przede wszystkim być jego najemcą – to obecni lokatorzy mają bowiem prawo pierwokupu lokalu w momencie, kiedy gmina postanowi go sprzedać (wynika to najczęściej z kosztów utrzymania nieruchomości, które urząd chce ograniczyć). Jeśli samorząd zdecyduje się na taki krok, lokatorzy zostaną o tym poinformowani, aby mogli podjąć decyzję, czy decydują się na wykup. Zakup można sfinansować z własnych środków lub zdecydować się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

Co jednak w sytuacji, jeżeli miasto nie planuje sprzedawać lokalu, a my chcielibyśmy przeprowadzić wykup mieszkania komunalnego? W takim wypadku należy samodzielnie wystąpić z zapytaniem do gminy, do której ono należy (może ona wyrazić zgodę na wykup mieszkania komunalnego, ale może również takiej zgody nie udzielić). Odmowa następuje najczęściej z powodu niewyjaśnionego stanu prawnego nieruchomości lub gruntu, ale też krótkiego okres najmu (najczęściej krótszego niż 5 lat). Większe prawdopodobieństwo na pozytywną decyzję mają lokatorzy, którzy regularnie opłacają czynsz.

Jak wykupić mieszkanie komunalne?

Jeżeli otrzymamy od gminy decyzję, że wykup jest możliwy, należy złożyć w urzędzie komplet dokumentów, które rozpoczną procedurę wykupu. Wśród nich najczęściej znajdują się: decyzja o przyznaniu lokalu, o którego wykup się staramy, umowa najmu, zaświadczenie o zameldowaniu oraz inne dokumenty wymagane przez gminę.

Wykup mieszkania komunalnego jest możliwy po wycenie nieruchomości przez rzeczoznawcę. Kolejnym etapem jest zatem wizyta rzeczoznawcy, który przygotuje wycenę nieruchomości. To procedura taka sama, jak w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania z rynku wtórnego. Ocena rzeczoznawcy jest kluczowa dla określenia, ile będzie kosztowało wykupienie mieszkania komunalnego. W kolejnym kroku ustalana jest bonifikata oraz inne warunki wykupu takiego mieszkania np. czy płatność ma być wniesiona jednorazowo, czy możliwy jest wykup mieszkania komunalnego na raty.

Wykup mieszkania komunalnego – cena za metr i bonifikata

Wykup mieszkania komunalnego jest popularnym sposobem nabycia nieruchomości na własność. Głównym powodem jest atrakcyjna cena. Dodatkowo gmina, decydując się na sprzedaż lokalu, często ustala też wysokość bonifikaty, czyli zniżki, dzięki której takie mieszkanie jest tańsze od nieruchomości dostępnych na rynku. Zatem jaka jest cena za metr przy wykupie mieszkania komunalnego? Na to pytanie nie można udzielić jednoznacznej odpowiedzi – wszystko zależy bowiem od lokalizacji budynku, jego stanu technicznego, daty oddania do użytku czy wysokości wspomnianego upustu.

Czasy, kiedy bonifikata sięgała 99% wartości mieszkania, dawno już minęły, jednak cały czas wysokość ulgi może być bardzo atrakcyjna i może sięgać nawet 60–80% wartości mieszkania. Na jej wysokość wpływają między innymi długość najmu (im dłuższy jest to okres, tym większa bonifikata) i sposób płatności za wykup – każda gmina ma możliwość samodzielnego ustalania jej wysokości. Zdarza się, że urząd będący właścicielem nieruchomości nie przyznaje żadnej ulgi, jednak nawet bez takiej zniżki wykup mieszkania komunalnego jest atrakcyjniejszą finansowo opcją, niż zakup mieszkania na rynku pierwotnym czy wtórnym.

Ile kosztuje wykupienie mieszkania komunalnego? Czy można wziąć na nie kredyt?

Bez wątpienia plusem dla kupujących jest wykup mieszkania komunalnego na raty, na które gminy najczęściej się zgadzają. Można go także finansować środkami dostępnymi w ramach kredytu mieszkaniowego – aby wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie, warto skorzystać z rankingu kredytów hipotecznych. Warunki, jakie musi wówczas spełnić kredytobiorca, są takie same, jak przy zakupie innej nieruchomości. To oznacza, że przed udzieleniem finansowania bank zweryfikuje naszą zdolność kredytową i będzie wymagał wkładu własnego.

Oceniając naszą zdolność kredytową, bank sprawdza prawdopodobieństwo spłaty zaciągniętego zobowiązania w określonym terminie. Wpływają na nią przede wszystkim: wysokość stałych miesięcznych dochodów, forma zatrudnienia, stałe obciążenia finansowe czy historia kredytowa. Aby poznać swoją szacunkową zdolność kredytową, warto skorzystać z kalkulatora zdolności kredytowej.

Przy odpowiedzi na pytanie, ile kosztuje wykupienie mieszkania komunalnego, warto zwrócić także uwagę na koszty, które są nieodłącznym elementem zakupu nieruchomości, mianowicie opłaty notarialne. Cena aktu notarialnego wynika z taksy notarialnej, która liczona jest od wartości mieszkania – w tym wypadku bonifikata nie ma zatem znaczenia. Dodatkowe koszty są także związane z wpisami do księgi wieczystej czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Czy warto wykupić mieszkanie komunalne?

Jeżeli jesteś lokatorem mieszkania komunalnego, jego wykup jest na pewno bardzo atrakcyjną opcją. Nawet jeżeli gmina przyzna niewielką bonifikatę na wykup mieszkania komunalnego, takie nieruchomości są tańsze niż te z rynku pierwotnego lub wtórego.

Szczególnie jeśli od wielu lat wynajmujesz lokal od gminy, jego wykup jest opcją na posiadanie pełnej własności nieruchomości. Nabyty od gminy lokal możesz sprzedać lub przekazać w spadku – jako właściciel możesz nim dowolnie dysponować. W przypadku chęci sprzedaży mieszkania warto zwrócić jednak uwagę, że jeśli zdecydujesz się na ten krok przed upływem 5 lat od wykupu, możesz stracić bonifikatę przyznaną przez gminę oraz będziesz musiał zapłacić podatek dochodowy.

Jesteś zainteresowany wykupieniem mieszkania komunalnego i potrzebujesz na ten cel dodatkowych środków finansowych? Skontaktuj się z ekspertem mFinanse, który przedstawi najlepsze opcje finansowania.

Zobacz też: Kredyt mieszkaniowy a hipoteczny – czym się różnią?