Kredyt hipoteczny na dom bez pozwolenia

Budowa domu bez pozwolenia to dziś realna opcja. Sprawdź, jak poprawić zdolność kredytową, zwiększyć szanse na kredyt hipoteczny i obniżyć raty dzięki wyższemu wkładowi własnemu. Zobacz, jak dochody, forma zatrudnienia, spłata zobowiązań czy obroty na rachunku wpływają na decyzję banku.

Od stycznia 2022 roku, jeśli chcesz zbudować dom, możesz to zrobić bez pozwolenia na budowę – takie ułatwienie wprowadził jeden z programów Polskiego Ładu. Budynek może mieć maksymalnie 70 m2 powierzchni zabudowy i 90 m2 powierzchni użytkowej. Nie powinien jednak posiadać więcej niż dwóch kondygnacji. Jednym ze sposobów, w jaki można sfinansować taką budowę, jest kredyt hipoteczny. Łączy się on z takimi samymi formalnościami, co kredyt na dom z pozwoleniem – wymagane są wkład własny i odpowiednie zabezpieczenie kredytu.

Dom bez pozwolenia na budowę – czy to możliwe?

Budowa domu to ogromne wyzwanie logistyczne, czasowe i poważne przedsięwzięcie finansowe, które wymaga poniesienia znacznych nakładów. Nie tylko sprawy finansowe spędzają sen z powiek inwestorom, ale także kwestie formalne. Pierwszym krokiem jest oczywiście dokonanie zakupu działki budowlanej, a kolejnym złożenie wniosku o pozwolenie na budowę domu. W tym celu należy uzyskać wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy, przygotować mapę zasadniczą do celów projektowych oraz projekt budowlany, a następnie złożyć te dokumenty w starostwie powiatowym w wydziale architektury i budownictwa.

Jak widać, procedur związanych z wydaniem pozwolenia na budowę jest dużo, a to dopiero początek – trzeba również m.in. przygotować dziennik budowy oraz zawiadomić Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Czy istnieje jakiś sposób, aby uniknąć wymienionych formalności? Jak najbardziej! Od 3. stycznia 2022 roku możliwe jest wybudowanie domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70m2 bez pozwolenia na budowę.

Takie udogodnienie wprowadził rządowy program „Dom bez formalności”, który jest częścią Polskiego Ładu. Wszystkie dokumenty niezbędne do złożenia zgłoszenia można przesłać online, a decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu gminy zostanie wydana nawet do 21 dni.

Program „Dom bez formalności” – warunki budowy

Aby móc rozpocząć budowę domu bez pozwolenia, konieczne jest spełnienie określonych warunków:

• wolnostojący budynek mieszkalny jednorodzinny lub dom letniskowy nie może mieć powierzchni zabudowy większej niż 70 m2 lub 90 m2 z poddaszem użytkowym,
• w przypadku domu mieszkalnego może posiadać nie więcej niż dwie kondygnacje, a rekreacyjnego – powinien być parterowy,
• musi on znajdować się na działce o powierzchni minimum 1000 m2,
• dom całoroczny musi w całości mieścić się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany,
• musi on służyć wyłącznie potrzebom właściciela, nie może być więc przeznaczony na wynajem,
• inwestorem może być jedynie osoba prywatna.

Planujesz wybudować dom bez pozwolenia? Jakie dokumenty są potrzebne?

Budowę domów do 70 m2 bez pozwolenia można rozpocząć na podstawie zgłoszenia (urząd nie może wnieść sprzeciwu), do którego wystarczy dołączyć podstawowe dokumenty, takie jak: projekt domu (architektoniczno-budowlany), projekt zagospodarowania działki oraz oświadczenie, że nieruchomość będzie przeznaczona na własne potrzeby (pod rygorem odpowiedzialności karnej). Nie ma konieczności prowadzenia dziennika budowy, nie jest również potrzebny kierownik budowy, jednak wówczas niezbędne jest złożenie deklaracji inwestora, że bierze on odpowiedzialność za kierowanie budową. 

Dom na zgłoszenie a kredyt hipoteczny 

Dotychczas do wniosku o kredyt hipoteczny konieczne było dołączenie ważnego pozwolenia na budowę, w przypadku budowy domu na zgłoszenie oczywiście nie będzie takiej konieczności. Czy inne formalności związane z udzieleniem takiego wsparcia finansowego ulegną zmianie? Banki dogłębnie analizują założenia „Domu bez formalności” i będą wdrażały nowe rozwiązania w celu dostosowania procedur bankowych do nowych przepisów. Główne obawy instytucji finansowych dotyczą tego, czy dom bez pozwolenia będzie odpowiednim zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. 

Zdolność kredytowa – co się liczy? Dochody, forma zatrudnienia, współkredytobiorca

To, co nie ulegnie zmianie, to z pewnością konieczność posiadania zdolności kredytowej – analizując ją, bank bierze pod uwagę wysokość dochodów, miesięczne wydatki, inne zobowiązania kredytowe oraz historię kredytową zapisaną w bazie BIK. Pozytywna historia w BIK i brak opóźnień w spłatach wcześniejszych zobowiązań mają istotne znaczenie przy ocenie ryzyka kredytowego. Aby otrzymać kredyt hipoteczny na dom bez pozwolenia, potrzebne będzie także posiadanie wkładu własnego wynoszącego zazwyczaj 10–20% kosztu inwestycji (dokładną wysokość kapitału początkowego ustalają poszczególne instytucje finansowe).

Forma zatrudnienia również wpływa na zdolność – banki preferują umowę o pracę na czas nieokreślony, ale działalność gospodarcza (B2B) także jest akceptowana – najczęściej wymagany jest minimum 12-miesięczny staż.

Na ocenę zdolności może wpłynąć również:

• regularne obroty na rachunku bankowym, które potwierdzają stabilność dochodów,
• podnoszenie kwalifikacji zawodowych, które zwiększają potencjał dochodowy klienta i mogą być dodatkowym atutem w ocenie zdolności.

Warto również rozważyć dodanie współkredytobiorcy, co może znacząco poprawić zdolność. Zobacz więcej: Współkredytobiorca – kto może nim być i ilu może ich być?

Porównanie wkładu własnego do kredytu w 2025 – 10% vs 20%

Poniższy przykład ilustruje typową symulację dla kredytu hipotecznego na 30 lat (360 rat) z oprocentowaniem 7 % w skali roku i ceną nieruchomości 500 000 zł.

Co zyskujesz przy 20% wkładzie?

• Lepsze warunki kredytu (niższa marża).
• Brak ubezpieczenia niskiego wkładu.
• Niższa rata = wyższa zdolność.
• Mniejsze ryzyko w razie wzrostu WIBOR/WIRON.

Wydłużenie okresu kredytowania

Wydłużenie okresu spłaty, np. z 25 do 30 lat, może obniżyć wysokość miesięcznej raty, a tym samym poprawić zdolność kredytową. Należy jednak pamiętać, że dłuższy okres to wyższy łączny koszt kredytu.

Konsolidacja zobowiązań

Połączenie kilku kredytów lub pożyczek w jeden może obniżyć miesięczne obciążenie budżetu i pozytywnie wpłynąć na zdolność kredytową. Warunkiem jest zachowanie dobrej historii spłaty i wybór korzystnych warunków konsolidacji. Przy ratach annuitetowych, stałym oprocentowaniu 7%. Rzeczywiste koszty zależą m.in. od marży, rat i ubezpieczeń.

Sprawdź w kalkulatorze zdolności kredytowej mFinanse, jak zmiana wkładu z 10% na 20% wpływa na Twoje DTI (wskaźnik określający stosunek sumy wszystkich zobowiązań finansowych do wysokości uzyskiwanych dochodów i maksymalną kwotę kredytu.)

Kredyt na dom modułowy – czy to możliwe?

Jednym z celów programu Ministerstwa Rozwoju i Technologii było znaczne skrócenie czasu od podjęcia decyzji, by postawić dom, do zamieszkania w budynku poprzez zminimalizowanie formalności z tym związanych, a dodatkowo zwrócenie uwagi inwestorów w stronę alternatywnych technologii budowlanych. Jedną z nich są domy modułowe wykonane z gotowych prefabrykatów przestrzennych, które powstają znacznie szybciej niż domy murowane, a koszty związane z budową są zdecydowanie niższe. Aby otrzymać kredyt hipoteczny na dom modułowy, trzeba wykazać trwałe związanie budynku z gruntem oraz całoroczny charakter inwestycji.  

Kredyt na dom bez pozwolenia– najczęściej zadawane pytania

Co to jest historia kredytowa i BIK?

BIK (Biuro Informacji Kredytowej) gromadzi dane o terminowości spłat kredytów i pożyczek. Pozytywna historia kredytowa zwiększa szanse na kredyt hipoteczny, natomiast opóźnienia w spłatach mogą obniżyć ocenę punktową i utrudnić uzyskanie finansowania.

Czy brak historii kredytowej w BIK wpływa negatywnie na możliwość uzyskania kredytu?

W niektórych instytucjach brak historii kredytowej może działać na niekorzyść – bank nie ma wtedy podstaw do oceny ryzyka. Warto więc wcześniej ją zbudować, np. poprzez terminowe spłaty karty kredytowej czy limitu w koncie.

Ile trzeba mieć wkładu własnego, by uzyskać kredyt na budowę domu?

Minimum 10%, ale korzystniej mieć 20% – obniża to ratę, koszt kredytu i poprawia zdolność.

[1] Wartości orientacyjne – wyliczone metodą annuitetu przy stałym oprocentowaniu 7 % i zaokrąglone do pełnych złotych. Rzeczywista rata zależy od marży banku, typu rat (równe/malejące) i ewentualnych ubezpieczeń.

[2] Wartości orientacyjne – wyliczone metodą annuitetu przy stałym oprocentowaniu 7 % i zaokrąglone do pełnych złotych. Rzeczywista rata zależy od marży banku, typu rat (równe/malejące) i ewentualnych ubezpieczeń.