Pozwolenie na budowę — co to jest, ile kosztuje i jaki jest czas oczekiwania na decyzję?

Pozwolenie na budowę domu potwierdza zgodność planowanego projektu z przepisami i jest niezbędne, aby móc legalnie rozpocząć prace budowlane. Bez niego możesz napotkać trudności zarówno ze strony nadzoru budowlanego, jak i banku, jeśli starasz się o finansowanie. Jak uzyskać pozwolenie na budowę? Ile to trwa? Wyjaśniamy poniżej.

Co to jest pozwolenie na budowę?

Zgodnie z art. 3 pkt. 12 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, przez pozwolenie na budowę należy rozumieć decyzję administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. Jest to więc urzędowe potwierdzenie, że projekt budowlany spełnia wszystkie przepisy i normy, a inwestycja może być bezpiecznie zrealizowana. Bez tego dokumentu rozpoczęcie prac może zostać uznane za samowolę budowlaną, chyba że spełnia ustawowe wyjątki dotyczące domu bez pozwolenia.

Pozwolenie na budowę (lub zgłoszenie) wraz z załączonym projektem budowlanym jest częścią dokumentacji budowy, na którą składają się też:

• dziennik budowy,
• protokoły odbiorów częściowych i końcowych,
• rysunki i opisy służące realizacji obiektu,
• dokumenty geodezyjne,
• książka obmiarów.

Jeśli planujesz finansować inwestycję kredytem hipotecznym, najprawdopodobniej bank będzie wymagał od Ciebie przedłożenia pozwolenia na budowę. O warunkach kredytowania w konkretnych bankach najlepiej rozmawiać z ekspertem mFinanse, ale jeśli wcześniej chcesz się rozeznać w ofertach, sprawdź ranking kredytów hipotecznych.

Czego potrzeba, aby uzyskać pozwolenia na budowę?

Aby otrzymać pozwolenie na budowę, należy przygotować i złożyć wniosek. Do niego trzeba dołączyć:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• projekt architektoniczno-budowlany i projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami,
• zaświadczenie izby samorządu zawodowego o wpisaniu autora projektu na listę jej członków,
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jest to lista podstawowych dokumentów, która w określonych przypadkach może być rozszerzona, gdy pozwolenie na budowę dotyczy specyficznych obiektów np. wpisanych do rejestru zabytków albo położonych na terenach cennych przyrodniczo.

Gdzie złożyć wniosek o pozwolenie na budowę?

Od 1 lipca 2021 r. wniosek o pozwolenie na budowę możesz złożyć w formie elektronicznej za pośrednictwem portalu e-Budownictwo.

Jeśli jednak wolisz zrobić to osobiście, musisz udać się do starostwa powiatowego, na terenie którego znajduje się Twoja działka. Jeśli leży ona w mieście na prawach powiatu — wniosek złożysz w urzędzie miasta. Wyjątkiem jest Warszawa — jeśli chcesz rozpocząć budowę w stolicy, musisz udać się do odpowiedniego dla jej lokalizacji urzędu dzielnicy. Dokumenty można też wysłać listownie.

Ile się czeka na pozwolenie na budowę?

Prawo budowlane określa, że organ administracji architektoniczno-budowlanej ma 65 dni na wydanie decyzji. W przeciwnym razie zostanie na niego nałożona kara w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.

Przez te nieco ponad dwa miesiące urząd sprawdzi m.in.:

• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z: ustaleniami MPZP i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku MPZP; wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach; ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;
• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;
• kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego;
• posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualność zaświadczenia.

Miej na uwadze, że rozpoczęcie budowy przed uzyskaniem pozwolenia to nie najlepszy pomysł. Rozpoczęcie wykonywania robót budowlanych przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę może poskutkować odmową wydania tegoż pozwolenia.

Ile kosztuje pozwolenie na budowę?

Koszt pozwolenia na budowę jest uzależniony od rodzaju inwestycji, a czasami także jej powierzchni. Przykładowo za wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę budynku służącego celom gospodarczym w gospodarstwie rolnym zapłacisz 14 zł. A w przypadku budynku przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza i leśna, koszt wyniesie 1 zł za każdy mkw powierzchni użytkowej, jednak nie więcej niż 539 zł.

A co z budynkami mieszkalnymi? Zgodnie z informacjami z rządowej strony internetowej biznes.gov.pl, nie zapłacisz opłaty skarbowej za wydanie decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych. Możesz także liczyć na zwolnienie z opłaty za pełnomocnictwo, jeśli udzielasz go mężowi, żonie, dzieciom, rodzicom, dziadkom, wnukom lub rodzeństwu. W innych przypadkach wynosi ona 17 zł.

Weź też pod uwagę, że razem z wnioskiem musisz złożyć szereg innych dokumentów. Ich wydanie może wiązać się z opłatami.

Jak długo pozwolenie na budowę jest ważne?

Pozwolenie na budowę nie jest bezterminowe. Nie będziesz także mieć możliwości przedłużenia go, gdy licznik zacznie bić. Pozwolenie wygasa, jeżeli budowa nie zostanie rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja o jego wydaniu uprawomocniła się (14 dni od daty doręczenia).

Drugim przypadkiem, w którym pozwolenie na budowę wygasa, jest przerwanie budowy na okres dłuższy niż 3 lata.

Jeśli prace rozpoczną się albo będą kontynuowane po upływie ważności pozwolenia na budowę, zostaną potraktowane jako samowola budowlana. Żeby były legalne, należy przed ich wznowieniem ponownie uzyskać pozwolenie na budowę. Czyli złożyć wniosek wraz ze wszystkimi niezbędnymi dokumentami, wnieść odpowiednie opłaty skarbowe i poczekać.