Raty równe czy malejące – porównaj i wybierz opcję dla siebie

Starania o kredyt hipoteczny warto rozpocząć od merytorycznego przygotowania i pogłębienia wiedzy. Jedną z kwestii, która na pewno zostanie poruszona podczas rozmowy z pracownikiem banku, jest wybór preferowanej raty – równej lub malejącej. Na czym polegają różnice między nimi? Jaka rata będzie odpowiednia właśnie dla Ciebie?

Zobacz też: Oprocentowanie stałe czy zmienne? Dla kogo? Wady i zalety obu rozwiązań 

Kredyt hipoteczny – raty malejące czy równe?

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to zobowiązanie na długie lata. Nieodłącznie wiążą się z nim comiesięczne raty, które kredytobiorca musi regularnie spłacać. Co wchodzi w ich skład? Ratę – bez względu na to, czy jest malejąca czy równa – tworzy:

• część kapitałowa – kwota pożyczona od banku,
• część odsetkowa – zysk dla banku, którego wielkość zależy od oprocentowania kredytu.

Z czego wynika więc różnica między ratami? Chociaż oba omawiane rodzaje składają się z kapitału i odsetek, poszczególne części mają inne proporcje, co rzutuje na rozbieżny sposób ich rozliczania.

Na co postawić, czyli raty równe czy malejące?

Raty równe, inaczej annuitetowe, cieszą się zdecydowanie większą popularnością niż malejące. Choć w dłuższej perspektywie ich wysokość może ulec zmianie – w zależności od stawki WIBOR – to względnie stała kwota sprzyja zachowaniu stabilnego budżetu domowego. Argumentem, który również przemawia na korzyść równych rat, są niższe miesięczne spłaty w początkowych latach kredytowania – odwrotnie niż w przypadku rat malejących.

Decydując się na raty annuitetowe, najpierw spłacasz przede wszystkim odsetki. W początkowym okresie część kapitałowa raty jest niewielka, choć stopniowo wzrasta – w ostatnich latach stanowi jej zdecydowaną większość. Jak to wygląda w przypadku rat malejących?

Raty malejące sprzyjają szybszej spłacie kapitału kredytu. Choć pierwsze spłaty mogą być wysokie, to z biegiem czasu kwota odsetek maleje. Część kapitałowa raty jest stała, co oznacza, że nie ulega zmianie przez cały okres kredytowania. Potencjalny minus rat kapitałowych stanowi jednak spore wyzwanie kosztowe dla kredytobiorcy – w tym wypadku bank może wymagać wyższej zdolności kredytowej.

Wcześniejsza spłata rat równych lub malejących?

Na pytanie: „raty stałe czy malejące?” trudno jednoznacznie odpowiedzieć. Oba rodzaje mają swoje zalety, jak i wady. Raty kapitałowe łączą się z coraz niższą kwotą zobowiązania pozostającą do spłaty z biegiem czasu. Ich zaletą jest szybsza spłata kapitału i całego kredytu. Mimo wszystko wysokie raty w początkowym okresie kredytowania mogą być dużą przeszkodą, zwłaszcza przy małej zdolności kredytowej.

Wybierając raty równe łatwiej otrzymać kredyt hipoteczny, choć jego całkowity koszt może być wyższy. Stała wysokość comiesięcznej raty pozwala też kredytobiorcy lepiej rozplanować obowiązkowe wydatki.

Należy dodać, że czas spłaty rat annuitetowych i malejących można skrócić. W tym wypadku warto rozważyć nadpłatę kredytu, tj. zapłatę wyższej kwoty niż zakłada rata. W takiej sytuacji dobrze jest porozmawiać z ekspertem finansowym – spłata kredytu przed terminem czasem wiąże się z dodatkowymi opłatami. Trzeba też pamiętać, że nadpłata nie ma wpływu na obowiązkowe raty, zgodne z harmonogramem spłaty kredytu, który w takiej sytuacji może na nowo zostać ustalony z bankiem.

Zobacz też: Rata kredytu hipotecznego – jak ją obliczyć?