Mieszkanie spółdzielcze własnościowe – czym się różni od mieszkania własnościowego?

17 października 2022

Przeglądając oferty nieruchomości z rynku wtórnego, najczęściej można trafić na dwa rodzaje własności: mieszkania własnościowe i mieszkania spółdzielczo własnościowe. Czym różnią się te dwa typy własności? Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania spółdzielczo własnościowego i czy w ogóle warto rozważać zakup tego typu nieruchomości?

Kluczowe informacje

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe to lokal z ograniczonym prawem rzeczowym — faktycznym właścicielem budynku i gruntu jest spółdzielnia, więc niektóre prace (np. wyburzenie ściany czy zmiana przeznaczenia) wymagają zgody spółdzielni.
W porównaniu z mieszkaniem własnościowym, mieszkanie spółdzielcze może nie mieć księgi wieczystej i pozostawać w zarządzie spółdzielni, podczas gdy właściciel mieszkania własnościowego ma udział w częściach wspólnych i realny wpływ na decyzje wspólnoty.
Mieszkania spółdzielcze własnościowe często są atrakcyjną inwestycją ze względu na korzystne lokalizacje i infrastrukturę osiedlową, a właściciel zwykle może je sprzedać, wynająć, remontować czy odziedziczyć podobnie jak mieszkanie własnościowe.
Przy zakupie sprawdź dokumenty potwierdzające prawo do lokalu (np. przydział, akt notarialny, orzeczenie sądu), ponieważ brak księgi wieczystej wymaga weryfikacji, a do uzyskania kredytu hipotecznego bank zazwyczaj wymaga założenia księgi wieczystej i ustanowienia hipoteki.

Zobacz też: Mieszkanie bezczynszowe – wszystko, co musisz wiedzieć

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe, czyli jakie?

Mieszkanie spółdzielczo własnościowe to nieruchomość, którą można swobodnie zarządzać i ją użytkować, jednak w tym przypadku mamy do czynienia z ograniczonym prawem rzeczowym. Wszystko dlatego, że faktycznym właścicielem mieszkania pozostaje spółdzielnia. Tym samym, wykonanie niektórych działań w lokalu będzie wymagało zgody spółdzielni, chodzi np. o wyburzenie ściany czy zmianę przeznaczenia lokalu. Wszelkie aspekty prawne spółdzielczego prawa do lokalu zostały zapisane w prawie spółdzielczym.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe a mieszkanie własnościowe – różnice

Czym różni się mieszkanie własnościowe od spółdzielczo własnościowego?

Poniżej najważniejsze różnice.

	Mieszkanie spółdzielcze własnościowe	Mieszkanie własnościowe
Własność budynku i części wspólnych	Właścicielem budynku, jak i gruntu, na którym się znajduje, jest spółdzielnia.	Właściciel mieszkania jest również właścicielem części wspólnych budynku, a także części gruntu, na którym znajduje się nieruchomość.
Księga wieczysta	Nie musi mieć księgi wieczystej, ale można ją w każdej chwili utworzyć np. na potrzeby udzielenia kredytu hipotecznego.	Musi mieć przypisaną księgę wieczystą.
Zarząd nieruchomością	Lokal pozostaje w zarządzie spółdzielni, przez co właściciel mieszkania ma niewielki wpływ na podejmowane decyzje dotyczące nieruchomości.	Lokalem zarządza wspólnota mieszkaniowa, a właściciele mieszkań mają realny wpływ na decyzje podejmowane w sprawie nieruchomości.
Rozporządzanie lokalem	Właściciel może korzystać z mieszkania w ograniczonym stopniu, a wszelkie podejmowane w nim działania (np. zmiana przeznaczenia lokalu), wymagają zgody spółdzielni.	Właściciel ma pełne prawo do korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią.

Oprócz szeregu wymienionych wyżej różnic, mieszkania spółdzielczo własnościowe i własnościowe mają też wspólne cechy. Chodzi np. o kwestię dysponowania lokalem. W obydwu przypadkach, właściciel ma prawo do remontu lokalu, a także jego sprzedaży wynajmu, dziedziczenia czy przekazania w formie darowizny.

Myślisz o kredycie hipotecznym? Zobacz jak skorzystać z naszego kalkulatora raty kredytowej. Obejrzyj animację na naszym kanale YouTube:

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe – czy warto je kupić?

Zakup mieszkania spółdzielczo własnościowego to bardzo często dobra inwestycja. Mieszkania spółdzielcze najczęściej znajdują się w korzystnej lokalizacji z dobrze rozwiniętą infrastrukturą handlowo-usługową. Co więcej, osiedla, na których znajdują się takie mieszkania, są przemyślane – nie brakuje tam nie tylko sklepów, ale rozwiązań przydatnych na co dzień, jak np. place zabaw czy tereny zielone. Mieszkaniem spółdzielczo własnościowym można – w większości przypadków – zarządzać tak samo, jak mieszkaniem własnościowym. Tylko w niektórych sytuacjach wymagana jest zgoda spółdzielni, np. do przekształcenia mieszkania w lokal użytkowy.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania spółdzielczego?

Zakup mieszkania spółdzielczego nie różni się aż tak bardzo od zakupu mieszkania własnościowego. Najczęstszym problem jest brak założonej księgi wieczystej w przypadku mieszkań spółdzielczych. Wtedy należy się upewnić, czy właściciel oby na pewno posiada prawo do lokalu i może nic rozporządzać. Jak to zrobić? Własność można potwierdzić za pomocą np. dokumentu z przydziałem lokalu, orzeczenia sądu o nabyciu spadku lub aktu notarialnego darowizny.

Mieszkanie spółdzielcze można sfinansować za pomocą kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać, że w takim przypadku, konieczne będzie założenie nieruchomości księgi wieczystej. Wszystko po to, by bank mógł ustanowić hipotekę, która będzie stanowić zabezpieczenie spłaty zobowiązania.

Opracowanie merytoryczne: Beata Achinger – ekspert finansowy mFinanse

FAQ – często zadawane pytania

Co to jest mieszkanie spółdzielcze własnościowe?

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe to lokal, którym można swobodnie korzystać, ale właścicielem budynku i gruntu pozostaje spółdzielnia, więc prawo do lokalu ma charakter ograniczonego prawa rzeczowego i niektóre czynności (np. wyburzenie ściany czy zmiana przeznaczenia) wymagają zgody spółdzielni.

Czym różni się mieszkanie spółdzielcze własnościowe od mieszkania własnościowego?

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe różni się od mieszkania własnościowego tym, że spółdzielnia jest właścicielem budynku i gruntu, mieszkanie nie musi mieć księgi wieczystej, zarządzaniem zajmuje się spółdzielnia, a rozporządzanie lokalem jest ograniczone; w mieszkania własnościowym właściciel ma księgę wieczystą, udział w częściach wspólnych i pełne prawo do dysponowania nieruchomością.

Czy warto kupić mieszkanie spółdzielcze własnościowe?

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe może być dobrą inwestycją, ponieważ często znajduje się w korzystnej lokalizacji z rozwiniętą infrastrukturą i przemyślanym układem osiedla; warto jednak pamiętać, że czasem potrzebna jest zgoda spółdzielni na niektóre zmiany w lokalu.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania spółdzielczego własnościowego i jak je sfinansować?

Przy zakupie mieszkania spółdzielczego własnościowego należy sprawdzić prawo do lokalu, zwłaszcza gdy brak jest księgi wieczystej — potwierdzeniem może być dokument przydziału lokalu, orzeczenie sądu o nabyciu spadku lub akt notarialny darowizny; sfinansowanie kredytem hipotecznym jest możliwe, ale bank zwykle wymaga założenia księgi wieczystej, aby ustanowić hipotekę jako zabezpieczenie.

Inni czytali również: