Kredyt hipoteczny 400 tys. zł — jaka rata?

427 tys. zł to średnia wartość kredytu hipotecznego pod koniec 2024 r. Taka kwota wystarcza na dwupokojowe mieszkanie w dużym mieście lub dom w mniejszej miejscowości. Jak w praktyce wygląda spłata takiego kredytu? Ile wynosi rata? Poniżej wyjaśniamy, od czego zależy jej wysokość i jak możesz ją obniżyć.

Czy 400 tys. zł to najpopularniejsza kwota kredytu?

W IV kwartale 2024 roku polskie banki udzieliły 46 826 kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 19,866 mld zł — można dowiedzieć się z raportu AMRON-SARFiN. Średnia wartość nowo udzielanego kredytu mieszkaniowego wyniosła ok. 427 tys. zł. Oznaczało to wzrost o 1,24% względem poprzedniego kwartału oraz o 4,66% analizując wyniki rok do roku.

400 tys. zł kredytu hipotecznego to kwota, która doskonale wpisuje się w preferencje Polaków dotyczące wielkości mieszkań. Przy wkładzie własnym na poziomie 20% umożliwia ona zakup mieszkania o powierzchni 40–60 m², czyli najczęściej wybierany metraż w dużych i średnich miastach. Często pozwala również na sfinansowanie domu na przedmieściach albo w małej miejscowości, jednak oddalonej od miasta o tyle, że standard życia nie obniża się.

Kredyt 400 tys. zł na 25 lat. Jaka kwota kredytu?

Ze wspomnianego już raportu można też dowiedzieć się, że już od kilku lat Polacy najczęściej wybierają kredyty hipoteczne na okres od 25 do 35 lat. W IV kwartale 2024 roku niemal 60% nowych kredytów udzielono właśnie na taki czas spłaty. Dłuższy okres kredytowania obniża miesięczną ratę. Ile ona wynosi? Oto przykładowe wyliczenia z kalkulatora raty kredytu hipotecznego:

• zakładając, że wartość nieruchomości to 500 tys. zł, a kwota kredytu to 400 tys. zł, wpłacając 20% wartości nieruchomości z wkładu własnego, miesięczna rata będzie kosztować od 2,78 tys. zł do 2,9 tys. zł;
• przy tych samych parametrach i 10% wkładzie własnym rata to ok. 2,9 tys. zł^[i].

Warto też zwrócić uwagę na koszt całkowity takiego kredytu, który wynosi ok. 900 tys. zł dla symulacji z wkładem własnym rzędu 20% i nawet 940 tys. zł przy niższym wkładzie. To efekt wyższego oprocentowania i kosztów dodatkowego ubezpieczenia wymaganego przez bank. Wniosek: im większy wkład własny uda Ci się zgromadzić na starcie, tym niższy będzie całkowity koszt kredytu hipotecznego.

Kredyt 400 tys. zł na 15 lat. Jaka rata?

Kredyty z okresem spłaty do 15 lat nie są szczególnie popularne. Korzysta z nich mniej niż 8% kredytobiorców. Powodem z pewnością jest wyższa rata, która przy kredycie na 400 tys. zł zaciągniętym na 15 lat (wkład własny 20%) wynosi ok. 3,5 – 3,7 tys. zł miesięcznie. Tak wysoką ratę trudno udźwignąć, dlatego wiele osób wybiera dłuższy okres spłaty i nadpłaty, by spłacić zobowiązanie wcześniej.

Krótszy okres kredytowania ma jednak swój duży atut: niższy łączny koszt kredytu. Wg kalkulatora raty kredytu hipotecznego na stronie mFinanse może on wynieść ok. 670 tys. Jest to więc kwota nawet o 230 tys. zł niższa niż przy spłacie rozłożonej na 25 lat.

Kredyt hipoteczny 400 tys. zł na 30 lat. Jaka rata?

Przyjrzyjmy się jeszcze drugiej granicznej sytuacji, czyli kredytowi hipotecznemu zaciąganemu na 35 lat. W takim wypadku koszty wyglądają następująco:

• miesięczna rata kredytu 400 tys. zł zaciągniętego na 30 lat na nieruchomość o wartości 500 tys. zł wynosi od 2,5 tys. zł do 2,6 tys. zł. Koszt całkowity to ponad 1,1 mln zł;
• rata analogicznego kredytu przy wkładzie własnym 10% wynosi ok. 2,6 tys. zł. Koszt całkowity takiego zobowiązania to 1,2 mln zł.

Jak dopasować ratę kredytu hipotecznego do swoich możliwości finansowych?

Jak widać z powyższych symulacji, wysokość raty jest w dużej mierze uzależniona od okresu kredytowania i wysokości wkładu własnego. Oczywiście to nie wszystko, bo istotna jest też polityka kredytowa banku, od której zależy m.in. oprocentowanie, marża, a także wymagania dotyczące dodatkowych produktów, takich jak ubezpieczenie czy konto osobiste z regularnymi wpływami. Wszystkie te elementy wpływają na ostateczny koszt kredytu i wysokość raty.

Przed podjęciem decyzji warto porównać oferty kilku banków i wybrać tę, która najlepiej odpowiada Twoim możliwościom finansowym i długoterminowym planom. W tym celu dobrze jest skorzystać z rankingu kredytów hipotecznych, który porównuje te parametry.

Kredyt hipoteczny 400 tys. zł. Q&A

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt 400 tys. zł?

Dostępność finansowania rzędu 400 tys. zł nie zależy wyłącznie od Twoich zarobków, ale też miesięcznych zobowiązań. Sprawdź swoją szacunkową zdolność kredytową i przekonaj się, czy kredyt na preferowaną kwotę jest w zasięgu Twoich możliwości.

Kredyt na 400 tys. zł a raty stałe i malejące. Które wybrać?

Wybór pomiędzy ratami równymi i malejącymi zależy od tego, jak dużym miesięcznym obciążeniem jesteś w stanie zarządzać. Raty równe są bardziej przewidywalne przez cały okres spłaty, natomiast raty malejące pozwalają szybciej spłacić kapitał i ostatecznie zapłacić mniej odsetek.

Jaki muszę mieć wkład własny przy kredycie na 400 tys. zł?

Minimalny wkład własny wymagany przez większość banków to 20% wartości nieruchomości, co przy kredycie 400 tys. zł oznacza 100 tys. zł. Niektóre banki akceptują także 10% wkładu własnego, ale wiąże się to z dodatkowymi kosztami. W przypadku braku oszczędności na wkład własny warto sprawdzić, czy kwalifikuje się do programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

^[i] Powyższe wyliczenia oraz parametry mogą się różnić od ostatecznej decyzji banku, tym samym nie stanowią oferty w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93, z późniejszymi zmianami).